樓價自從2003年見底後，已經上升了17年，期間只有2008年金融海嘯時有過短暫的，大概三成的調整，其他的調整幅度並不大。即使2008年的調整，後來在美國量化寬鬆下，樓價很快便重拾升軌。樓價長升，令人們開始迷信樓價必升。
年輕一輩可能不太清楚1997年到2003年的跌市，當時樓價下跌了6年，平均跌了七成，很多人因為無力供款而破產。樓宇跟所有資產一樣，都是可升可跌，而且跌幅可以甚巨，加上很少人買樓不做按揭，這等於高槓桿投資，樓價下跌成了負資產，心理負擔也很大。
我不想唱淡樓市，事實上樓市仍有一些利好因素，例如供應短缺、美國長時間量化寬鬆、供樓利息低、現時業主普遍按揭成數偏低等等。但現在買樓，期望未來17年有過去17年的升幅，也是不切實際的。
樓市在過去兩年多也只是有波幅，沒升幅。以中原城市領先指數看，樓價在2018年8月見頂的時候，指數是188.64，在2019年破頂的時候，是190.48，相差不到1%，實際上只是平了2018年的頂，之後便回落，最新指數為175.83。樓市也存在負面因素，新冠疫情持續和中美脫鈎，令香港的經濟難以恢復舊觀。
我認為買樓不買樓，不應基於樓市升跌的估計，很多地產專家都不斷調整自己的看法，才最終估中。買樓不買樓，應該看自己的持貨能力，收入是否穩定，流動資金是否充裕，即使在最壞的情況下，也不會斷供，便任何時候都可以買。即使買入後樓價下跌，30年供滿後仍是一個重要的資產，但租樓30年後層樓仍不屬於自己。