戴德梁行與全球不動產協會聯合發佈「企業租戶需求」最新調研報告

成本依然為核心因素，但是吸引人才、運營靈活性和服務品質正在成為重塑全球房地產戰略格局的關鍵因素

《2025年企業租戶需求》調研結果彙集了來自美洲（52%）、歐洲、中東及非洲（34%）和亞太地區（14%）的企業房地產決策者觀點，這些企業涵蓋全球約810萬名員工及3.4億平方英尺辦公空間。調研結果顯示行業正處於重要的戰略節點。企業在堅持傳統的成本控制措施同時，需要平衡應對吸引人才、企業文化以及資產組合靈活性等新的訴求。

香港 - 2025年7月2日 - 享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司戴德梁行與全球不動產協會（CoreNet Global）聯合發佈《2025年企業租戶需求》最新調研報告。報告顯示，在成本壓力、組織架構變革、辦公空間需求趨穩、對工作場所靈活性與服務品質需求日益增長的背景下，企業房地產戰略重點正在不斷演變。

戴德梁行辦公空間諮詢業務全球負責人Despina Katsikakis指出：「調查顯示，雖然成本控制仍至關重要，但企業越來越意識到，房地產決策會直接影響員工體驗、敬業度以及整體業績表現，這為企業決策者提供了一個關鍵契機，制定兼顧財務效益與員工價值的房地產戰略。」

成本仍佔據主導地位，但不確定性左右決策過程

在全球範圍內，企業房地產負責人持續面臨削減或優化支出的壓力，因此成本控制仍是企業房地產決策的首要驅動因素。財務類關鍵績效指標——尤其是成本、效率和空間利用率——依然左右整體戰略。

然而，不確定性依然存在。地緣政治因素、工作場所行為變化以及不確定的投資回報率情況，使得許多組織無法做出果斷決策。

企業房地產組織模式正在演變——評估指標需要同步提升

報告中最引人關注的調研結果之一是：近三分之一（29%）的公司近期調整了企業房地產彙報架構，這些公司的房地產團隊劃歸人力資源部門管理。

Katsikakis表示：「這一轉變反映了人們日益認識到企業房地產不僅關乎空間和成本，更關乎員工、文化與體驗。要確保這一轉變真正發揮意義，需要組織建立新的績效評估指標，將辦公場所的投入與員工體驗、敬業度和生產力聯繫起來，而不僅僅是關注財務結果。」

儘管組織架構正在發生變化，大多數公司仍高度依賴傳統的財務措施。報告呼籲採用平衡計分卡方法，以彌合成本控制與勞動力之間的差距。

辦公空間縮減高峰已過， 租戶資產組合呈現穩定態勢

經歷數年的辦公空間縮減後，大規模縮減的時代似乎已經結束。僅有32%的公司計畫進一步削減辦公面積，而每八家租戶中就有一家計畫擴展其辦公空間。同時，自2023年以來，辦公租賃面積的平均規模增長了13%。

寫字樓的使用率也在逐步穩定，全球實際入住率維持在51%至60%之間，雖仍低於疫情前的水準，但隨著越來越多公司推行有組織的返崗政策，該比例正在穩步上升。

辦公空間追求服務品質，業主需積極應對

租戶對業主的要求日益提高，85%的租戶希望業主提供更加完善的配套設施、服務和工作場所體驗，近一半（46%）的租戶願意為這些升級支付額外費用。

高端優質的辦公空間能夠獲得接近兩位數的租金溢價。然而，租戶期待與實際供給之間仍存在差距：只有60%的員工認為當前的辦公環境能夠充分提升協作、人際關係和企業文化建設，這些正是吸引員工重返辦公室的關鍵要素。

靈活的選址戰略成為吸引人才的新趨勢

靈活的招聘方式已成為新常態，61%的公司正在調整房地產戰略，實現在多個區域獲取多元化的人才。各區域在具體做法上呈現出不同趨勢：

• 在美洲地區，混合辦公與國家層面的當地語系化招聘模式佔據主導地位。
• 歐洲、中東及非洲地區的企業傾向於在已有業務佈局的國家進行有選擇性的全球招聘
• 亞太地區在拓展遠端招聘方面處於領先地位。

科技人才仍然供不應求，尤其在亞太地區，其增長速度已超過美洲和EMEA地區。

《2025年企業租戶需求》調研顯示，企業房地產行業正處於轉型期：儘管成本壓力依然是核心因素，領先的企業已經在重新定義「價值」這一概念，突破對財務節約的單一關注。

Katsikakis表示：「要實現真正的影響力，企業房地產決策者需啟用新的整合性績效評估體系，體現工作場所帶來的真實商業價值。房地產決策不再僅僅聚焦財務表現，更關注員工績效、企業文化以及競爭優勢。」

中國內地企業租戶需求

在中國內地，企業租戶的戰略佈局與亞太地區整體趨勢保持一致，但受本土特有驅動因素影響，呈現出差異化特徵。成本優化與空間使用效率提升仍是企業關注的核心方向。值得注意的是，在核心商業區，金融、專業服務及高科技等行業對高端辦公空間的需求顯著增長。

與其他全球市場相比，中國內地返崗復工政策成效顯著，混合辦公模式正朝著更結構化的現場辦公轉變，租戶對辦公環境的需求也隨之升級，尤其在上海、北京、深圳等人才競爭激烈的城市，更傾向於提升協作、創新、吸引人才的辦公場所。

戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示：「租戶對辦公空間的品質訴求不斷提升，這一趨勢不僅聚焦於辦公選址與配套設施的優化，同時涵蓋辦公空間對企業戰略及員工福祉的賦能。未來，能夠打造整合式、體驗驅動型辦公環境，並配備靈活化、科技化解決方案的專案，將更具競爭力，成為吸引和維繫長期租戶的優質之選。」