特首梁振英在他卸任前的最後一份施政報告中承認：「上車難」的問題尚未解決。他又指出，樓價高與租金貴並不是由於建築費高，而是由於地價貴；而地價貴的原因並非土地短缺，而是規劃作房屋發展用的土地短缺。
有記者問我，是否認同這種講法。我說，我完全認同。我不會因為這是梁振英說的就刻意連事實也不認同。
把樓價高的原因歸咎為建築費不斷上升，其實是地產商維護自己利益的說法。他們希望買家接受這種說法，以為在建築費不斷上升的情況下，樓價高已是不可避免。這樣，買家就不會對地產商開出的新高價那麼抗拒。
現實是香港的樓價普遍已要一萬多二萬元一呎，但建築費只是四千元一呎左右。由此可見，樓價中大部分是地價，建築費只佔三分之一左右。豪宅的情況就更甚。因此，只有令到香港的地價下跌之後，香港的樓價才會下跌。只可惜，梁振英雖看到問題所在，卻拿不出解決問題的方法。
本來，要解決這個問題別無他法，唯一的方法就是要增加規劃作房屋發展用的土地。梁振英可能會說，這個方法誰都看得到，他任內就努力不懈地朝着這個方向去做；只是有些人專門與他作對，力阻城規會把一些非住宅用地改為住宅用地。
我承認，這個問題的確很複雜，並不容易解決，但當主要方法被卡死之後，其實也不是甚麼都不能做，還可以利用技術手段在一些枝節問題上找辦法。譬如，只要能夠加快與地產商達成補地價的協議，就可以加快香港的樓宇供應。
現時，地產商手上持有大量新界土地。其中大部分未獲城規會同意可作發展用途(並非地產商刻意囤地)，但亦有一部分，只要地產商肯補地價，並與政府達成改變土地用途的協議後，就可以把土地用作房屋發展。問題是這種談判十分漫長，以致拖慢了土地供應。
拖慢了的原因是政府堅持要補的地價很高，地產商覺得有風險，不肯輕率接受。因此，只要政府肯遷就一點，就可以及早取得協議，令土地供應增加。
政府官員擔心，這樣做會被指成賤賣社會資源，向地產商輸送利益。但如果社會接受有降低地價的需要，那就不存在賤賣土地的問題。至於有沒有向地產商輸送利益，還得看最後的結果。
我相信，只要政府肯蝕底，就可以用低地價去吸引多一些地產商及時與政府取得土地改變用途協議。這樣就可以增加更多的房屋供應；當供應增加後，樓價就會回落。這樣，即使地產商現在平補了地價，也不代表將來就可以賺到更多的錢，那政府向地產商輸送利益的指控就不能成立。政府必須明白，只有政府肯帶頭接受低地價，香港的地價才會降下來。如果政府自己也不肯平賣地，就很難改變香港的高地價環境。