「長命契」與「分契」

在買賣香港樓宇時，買方律師會就該物業的業權「查契」。最近筆者的同事負責一宗交易，使他進行了工作十多年來的第一次「踢契」。「踢契」的原因類似早前一宗高等法院案件張家慧訴李宇君的判決。

該案件背景如下 : 張女士和已故丈夫葉先生多年來以「長命契」形式持有一個物業。「長命契」即任何一方去世，另一位在生者取得整體業權。2025年，張女士和買方李女士簽訂買賣協議，惟成交前買方發現一份葉先生生前簽署的「不可撤銷授權書」(Irrevocable Power of Attorney , IPA)，放債人被授予管理、收租、處分物業等廣泛權利。買方質疑IPA本身已構成對葉先生份額的衡平押記(equitable charge)，而且該押記在簽署時已足以構成對長命契的「分契」(severance)，這令張女士無法單憑在生者的身份取得整體業權。但張女士認為放債人從未行使權力，且該IPA已經解除，張女士理應可以在生者身份取得全部產權。

法律爭議集中在兩點：其一，IPA是否構成衡平押記；其二，該押記或IPA的簽署是否已足以對「長命契」造成「分契」，從而剝奪在生者取得的效力。

經審理後，法庭認為IPA的條文明確以債務擔保方式「佔用」(appropriate)了葉先生的權益，符合衡平押記的要件；執行或不執行權利並非決定押記成立的關鍵，故簽署IPA已屬對其份額的處理，足以造成「分契」。

從法律角度看，若文件明確將某一共同產權被用作(appropriated)為債務擔保，則符合衡平押記的要件；衡平押記雖不轉移法定所有權，但賦予債權人以司法程序實現擔保的權利。依Williams v Hensman案定下的原則，任何一方對其份額的處理會導致「分契」；本案法官認為IPA的性質與效果足以構成此類處理，故簽署IPA即已造成「分契」，令張女士不能單憑在生者權利完成交付。

不少放債人與借款人為了避免走明面上的「分契後再押記」程序，會想方法設計出另一個文件結構，例如IPA，期望在不改變登記形式下取得實際擔保效果。此結構表面上可避開繁複的「分契」手續，但往往低估了法律風險，一旦該文件構成對借款人份額的衡平押記，便等同於借款人已就其份額作出處理，從而導致「長命契」的「分契」，在生者取得的權利隨之消失，導致業權有缺陷。

筆者的同事剛好代表買方「查契」時查出賣方的前一首業主是從一個與上述案件類似的業主買入單位，因業權有缺陷所以需要「踢契」。

從風險管理角度看，任何試圖以「變通」取代正規「分契」與押記程序的做法，均應慎之又慎，以免短期便利換來長期的產權不確定性與訴訟風險。

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李啟枝 Kai Li

新民黨青年委員會副主席（傳訊），香港執業律師，常閱讀法律及歷史書籍，不時與朋友們討論時政。