香港的樓價會因同質化而與內地看齊嗎？

踏入2026年，香港的住宅樓市在見底回穩的基礎上，進一步展示動力，成交激增，升勢加劇；頭5個月，反映二手樓價的中原城市領先指數就上升了接近10%，基本上擺脫了之前4年持續回落的趨向。市場普遍相信，香港樓市將進入新一輪的上升周期。

不過，在樓市的趨向性已如此明顯的形勢下，仍有人堅持認為，這種升勢是地產界人為托市所造成的，泡沫終會爆破的；屆時，樓價就會倒插，入市者將會損失慘重，後悔莫及。

持這種觀點的人其中一項理據，是香港的樓價會因同質化，而與鄰近大灣區的樓價睇齊。他們認為，香港本來就是大灣區的一部分，高鐵開通後，一小時生活圈的範圍大了很多。香港人習慣了北上消費之後，將很快會轉往北上居住。

內地的樓價比香港的便宜那麼多，一定會吸引相當一部分香港人遷往內地居住；香港零售業與餐飲業到時所面對的問題，遲早會出現在房地產業的身上。

現時，一般香港人居住的環境的確不甚理想，戶均面積只有五、六百呎；如果肯遷往大灣區，就可以用無需一半價錢住大一倍有多的面積，我們身邊應都遇過作這樣選擇的人。隨着這樣的人愈來愈多，香港的樓價就會遇到壓力，並會逐步朝大灣區的樓價靠攏。

持這種看法的人，忽略了一個極關鍵的問題，就是香港有一國兩制，行的是資本主義，有基本法提供與內地完全不一樣的保障。這項差異對很多人來說是根本性的、原則性的，不會因其他範疇的同質化，而變得毋須關切。因此，北上消費容易，北上居住就得有更多的考慮。

現實是自上世紀九十年代起，已開始聽到有港人北上居住，但人數不多，增長亦很慢，即使高鐵通車後，亦看不到有加快的苗頭。所以，這項因素雖然長期存在，亦無礙牛市在香港房地產市場出現。

另一方面，香港雖有小部分人會選擇北上居住，但相比想南下來香港生活的大陸人而言，數目真是蚊髀與牛髀。如非出入境有諸多限制，香港肯定會有人滿之患。

然而，正是這種出入境的限制，令香港與內地永遠無法完全同質化。兩個地方如果在政經體制、生活方式與意識形態方面，存在着根本分別的話，無論是理論上還是現實上，都是沒法走向同質化的。

我過去三十多年都同時在香港及內地從事房地產代理業務，對兩地市場都有廣泛及深入的接觸。我的感覺是兩地的差異非常大，完全沒有走向同質化的傾向。原因是兩地政府的賣地政策很不一樣，調節樓市的手法又各異，導致兩地樓市常處於不同的周期。以今次樓市復甦為例，香港是在去年啟動的，但內地卻到今年還在低位徘徊，如果見香港樓價高就去內地買落後，很容易出錯。

房地產市場的區域性差異很大，我們在投資時，莫只知其同，還要知其異。