從差餉物業估價署的數字看樓市

差餉物業估價署每年都會發表《香港物業報告》，綜合反映過去一年香港樓市的整體表現。報告發表的時間雖然遲了一些，但由於差餉物業估價署手上的數據比較齊備，而且非常可靠，這份報告甚得行內看重。

本來，活躍於市場前線的房地產代理，其掌握的訊息會更加及時；但由於有人質疑地產代理談論樓市時有利益衝突，容易產生偏見，所以本文只會引用官方的數據，看看從保守的角度來分析，香港的樓市是否充滿泡沫？看看樓價是否隨時可能倒插並對小業主造成二度創傷。

報告所引用的數據非常大路，都是一些關鍵性的基礎數據，如落成量、入住量、空置量，以及反映樓價與租金起跌的指數。

2025年，香港私人住宅的落成量為18,448個單位，而入住量則有19,365個。求過於供，令住宅的空置率從2024年的4.5%回落至2025年的4.3%。

空置率回落，顯示市況非常健康，丟空樓宇作炒賣的人不多，市況不似純憑西餅客大手入貨撐起的。買家中主要仍是用家，否則，那麼多的新樓落成後，空置率理應上升才是。當然，入住的不一定是新業主，有些可能是租客。但只要有人入住，就代表興建出來的樓宇有發揮功能，資源沒有浪費，怎算有泡沫？

有人說，4.3%的空置率聽來不高，卻代表有56,081個空置單位。以一年19,365個入住速度計，需要接近3年時間才可以消化掉。加上每年還有新的落成單位，豈不是足以造成市場壓力？

不過，空置率是高是低，不能單憑主觀感覺，不能一聽到空置量有成千上萬的單位就說很高。現實是5%的空置率常被視作是一種自然空置率，因為二手市場需要有一定的空置率，才方便「交吉交易」的流轉，及可以有時間裝修，才方便搬出搬入。空置率低過5%，搵樓就會缺盤，租金與樓價就會有上升的壓力。所以，很多市政府都不想看到空置率低過5%，甚少會像香港某些人那樣，把4.5%的空置率也視為偏高，以為有炒家作祟。

由於房地產興建需時，香港有多少項目在開工？工程進度如何？甚麼時候會落成？差餉物業估價署都可以大體掌握。據差餉物業估價署的推算，2026年將有16,975個單位落成；比2025年的入住量19,365個，少12.3%，而2027年的落成量更會進一步減少至15,362個，只及2025年入住量的79.33%。因此，供不應求的情況在未來兩年都不容易扭轉。

另一方面，香港的經濟形勢在好轉，外資在回流，人才在匯集，未來的房屋需求將持續上升。如是看來，香港住宅樓價見底回升有其合理的數據基礎，泡沫成分不高，不存在著太大的掉頭倒插可能性。