美息走勢及其對香港樓市的影響

近期，市場上流行一種講法，說由於美息趨升，香港住宅樓市的回升將難以持續，甚至還可能掉頭回落，再次陷入熊市。

我覺得出現這種情況的機會很低，原因是美息走低的機會遠大過走高的機會。於債台高築的美國政府而言，通脹略高是可以忍受的事情，但政府卻沒有能力以高息去還舊債。

現實是美國政府手上快到期的舊債大部分都比現時的利率低；如果不能及時把現時的利率壓下來，那即使沒有新的開支，單是安排舊債調期，也會增加利息開支，令財政赤字進一步惡化。更何況特朗普的政府效率部已停止運作，加上對伊朗的戰爭又多花了近500億美元。

在這種情況下，美國政府極之需要一個低息的環境，讓他可以不斷地借到新債。因此，沃什的首要任務是要令美息降下來，而不是讓美息升上去。沃什的口氣這麼鷹派，是因為他想出口術，遏抑通脹；但在行動上，他卻是按兵不動，等機會減息。聯儲局若是無法盡快把利率降下來，只會令美國政府更早破產。

按原先的設計，聯儲局是獨立於政府之外的機構；但自從沃什接任聯儲局主席的職位後，已與財長貝森特建立每周定期會晤的機制。這麼頻密的會晤，反映美國的財政問題嚴重，聯儲局在訂定利息水平時，不得不考慮政府的財政情況，而美國政府的現況是需要拜託聯儲局千萬不要加息。說到底，聯儲局都是美國體制的一個組成部分，聯儲局不會任由國家陷入險境。

美國政府為了方便還債，除了需要一個低息環境外，還需要美元貶值；這樣，才可以用一些已變得不那麼值錢的美元來還債。從這個角度來看，美國政府是想看到通脹令美元貶值，而不是想看到美元升值，讓債主賺完息再賺匯率。由此看來，聯儲局毋須急於去遏抑通脹，加息並非迫在眉睫。

無可否認，香港樓市之所以在2025年第二季開始回升，與美聯儲局確認進入減息周期有一定的關係；現在減息的步伐減慢了，對樓市當然會有利淡影響。加上樓價這一年多來已從低位升了超過15%，確有需要在這個水平消化一下；待基礎鞏固下來後，再上另一個台階。

現實是利息只是影響樓市的其中一項因素，不是唯一的一因素。我們在判斷後市的走勢時，還得看實際的樓宇供應與消化情況，以及樓價所處水位與社會的負擔能力。此外，政府對樓市的取態，與市場的情緒亦得認真考慮。

現時，香港住宅樓宇的租金水平仍在穩步上升，顯示住屋需求依然強勁，而市民亦仍有餘力在住屋方面增加開支。相信住宅樓市經過一輪消化後，當可擺脫對加息的憂慮。