樓市需要整固才能進一步上升

反映住宅二手樓價的中原城市領先指數(CCL)，上周報159.82，微跌0.07%，跌幅微不足道。不過，如果我們追溯之前四周CCL的起跌韻律，節奏卻有點令人擔心。7月10日跌0.76%，7月17日再跌0.12%，7月24日升0.75%，7月31日又再轉跌0.39%，連同上周五再跌0.07%，變成跌兩周才升一周；五周裏跌四周，只有中間一周升。不過，雖然跌多升少，但合起來的跌幅才0.59%。

樓市出現這樣的走勢，似是在高位爭持，多過在醞釀轉角。因為香港的住宅樓價自2025年第二季開始回升以來，已持續上升超過一年，升幅超過一成半，難免有人會對現水平的樓價有抗拒情緒。市場需要消化整固分屬正常。

現實是即使在漲潮的時候，衝上岸灘的浪也是需要回退的；不可能一個浪就漲到上頂，而是一浪接一浪地上漲。以個別的浪計，是有漲有回，漲多回少；以整個潮計，則是在不斷上漲。同樣情況亦發生在樓價上升的時候，上升浪亦是一浪接一浪地湧至的，而不是一升到頂的。每升上一個平台，就需要整固一下，待積累達足夠的力量之後，才可以進一步挺進，踏上一個新的平台。這叫做拾級而上。

我估計，香港的住宅樓價會在第三季進行整固，價格會在3%至5%的區間裏波動；到第四季才衝破阻力線，作進一步的上升。

當然，未來是充滿着或然性的，預測亦不可能一定準確。樓價最終會怎樣走，還得視乎政經形勢的發展。我之所以傾向樂觀，是基於以下的觀察。

(一) 美伊戰爭應該會趨向和平，因為美國已無力打下去，唯有逐步向伊朗讓步。霍爾木茲海峽會通航，只是船隻通過時要留下買路錢罷了。下半年國際地緣政治不會再那麼緊張。

(二) 新任美聯儲局主席沃什，形鷹實鴿。口頭上大叫會加息壓通脹，但實際上卻未見有所行動。如果他在油價每桶近100美元時也沒有加息，不可能在油價回落至78美元一桶時反而去加息。加息的陰影消除後，樓市與股市都會造好。

(三) 中國在AI發展上有能力與美國競爭，市場對中國的AI相關公司有新的評估。中港股市都會因此而造好，進而帶動整個投資市場的情緒。

(四) 中國收緊南下香港資金尺度是一時的技術性做法；但中國支持香港特區發展的部署卻是戰略性的，長遠的。中國的外貿盈餘龐大，南下資金將有加無減。

(五) 香港對接十五五規劃的要項，是發展北部都會區。發展北部都會區需要發展商的積極參與，那就需要有一個好的投資環境去吸引地產商參與。因此，無論是中央政府還是特區政府，都樂於看到香港的樓市可以繼續興旺到足以吸引發展商積極參與北部都會的開發工作。