近月不論住宅、商廈和寫字樓市況轉趨和暖，雖然年底有機會迎來加息，但總體發展商對後市抱有信心。有一則發展新聞未必受到大眾關注，但是對於業界和發展商而言是振奮的消息。港深創新及科技園第一期首批兩組地塊截標，非常不錯地收到一共6份標書。這個有別於傳統招標，而是一個參考海外和內地產業發展的高維度投入方案，需要引進技術、營運、產業和長期投入的計劃書。而投標者包括高端科技產業及大型綜合企業，反映市場願意以資金、技術與執行能力，對河套香港園區投下實實在在的信心票。
如果熟悉跨國企業和發展商內部流程，類似的計劃書需要董事局和高管全面通盤考慮和經過多重審批，把計劃預期收入和可見盈利，放在財政預算中。這代表了從早前企業與政府簽訂的意向書到現在，商界對於北都和河套的信心已經轉化到企業的財務報表中。而港深創科園在局方和園區高管和團隊帶領下，第一期第一批次首3座大樓已經落成，兩座濕實驗室已經達到接近租滿的情況，等待餘下5座大樓亦預計在今年底落成，已經形成了一個生態圈。一座座大樓落成、一批批企業進駐、一幅幅土地接續推出，說明河套已經由規劃圖上的概念，走進產業發展的軌道上。
過去香港發展創科，社會輿論最常批評的是有科研、缺產業；有人才、缺空間；有政策、卻欠落地。是次特區政府和園區公司採取「雙信封制」，技術建議佔7成，價格建議只佔3成，正正表明園區不是把珍貴土地交給出價最高者，而是要選擇最能為香港帶來技術、人才、產業鏈和長遠效益的合作伙伴。筆者對於這個方向表示非常支持，也相信這個絕對不是一個地產項目，而彰顯出中長期戰略價值。我們看到海外和內地大型企業進駐，未來肯定有不少科研成果在這裏轉化、企業在這裏成長、資金在這裏找到項目，這也說明了今次和未來的招標成果。
對發展商和大型綜合企業而言，河套同樣不是單純「起樓」的生意，而是一個嶄新的產業機會。今次每組地塊均包括一幅創科用地，投標企業亦可同時競投人才公寓用地。發展商未來聯合業界把實驗室、辦公空間、人才居住和園區服務放在同一個發展邏輯內。科技企業需要專業設施和應用場景，發展商則具備融資、建設、管理及長期營運能力，兩者一旦形成超強合作，就可以把土地開發提升為產業營運。而大型綜合企業願意參與競投，正好說明市場已看到河套不僅有政策價值，也有跨越20年的可持續商業前景。
現時港深創科園的行業涵蓋人工智能、數據科學、生命健康、微電子、新能源及機械人等前沿領域，也見到跨國企業參與培育創新企業。聯想集團就率先在園區成立人工智能創新中心，而政府也形容這個重要舉動對香港創科未來投下的信心一票。筆者認為，現時投身參與園區建設的公司可謂早著先機，預期很快會出現產業集群效應。
龍頭企業帶來的，不只是一個辦公室或一塊招牌。它們有能力把供應商、合作伙伴、科研團隊、投資者和初創企業一同帶進園區。港深創科園聚集了超過100間來自內地、東南亞、歐美和本地初創企業。無疑河套正在形成「大企帶小企、科研接產業、香港連全球」的生態，這種產業集群一旦成形，所創造的便不只是租金，而是職位、專利、投資、稅收和新產業。
筆者早前有機會跟隨商會參觀河套，園區最大的優勢是「一區兩園」。深圳有完整的科技產業鏈、製造能力和龐大市場，香港則擁有國際金融、專業服務、普通法制度、世界級大學和連接全球的網絡。兩地不是互相取代，而是優勢互補。政府正推動人流、物流、資金流和數據流的便捷跨境安排，並建設連接港深兩園的跨河橋和研究更便利的通關模式如果這些制度創新能夠加快落實，企業便可以在香港做研發、融資和國際拓展，構建一條創科走廊。
今年6月中央港澳工作辦公室主任夏寶龍到河套香港園區考察，了解建設進度、產業招商和跨境流通等工作，並肯定香港政府在短時間內取得的初步成果。筆者認為這個既是國家對香港鼓勵，也是鞭策，因為未來五年是香港對接國家「十五五」規劃、參與「人工智能+」行動和加快北部都會區建設的重要窗口。機遇不會永遠等待著，園區建設、批地、交通、通關、人才和資本配套都要同步向前。
因此，今次6份標書不是終點，而是一個更重要階段的開始，也是政商全力謀劃發展北都。政府下一步既要嚴格把關，選出真正有技術含量、產業帶動力和落地能力的投標者，也要在批標後提供高效協調，讓企業早建設、早進駐、早投產。商界不應只做旁觀者，而應看到河套帶來的新市場、新人才和新產業機會，以資本、專業和國際網絡參與其中。
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