物管公司的角色定位
近日在錦綉花園維修水管事件中，有報道指物業管理公司向個別業主發律師信，指有關業主聯結其他業主的行為不當。聽聞律師信內容冗長，普通小業主當然感到無奈與壓力。為何業主要求物管公司公開透明，反過來會被追究？
首先，我們要釐清物管公司的角色定位。作為受委託管理大廈公共地方及設施的機構，無論該大廈是否設有法團或業主組織，物管公司必須以整個大廈或屋苑的利益為依歸，依據《建築物管理條例》、大廈公契及香港法例執行管理職責，亦不能偏袒任何一位或少數業主。否則，不單違反物業管理業監管局的專業守則，更可能干犯《防止賄賂條例》。
然而現實中，物管公司的利益申報責任仍未夠嚴謹清晰。最近修訂的《建築物管理條例》雖已規定，物管公司在進行大型採購時，須申報與業主組織成員及投標/中標公司的個人及金錢利益，這無疑是重要一步。但對於非大型採購及日常管理，利益申報並非強制，只能靠小業主進行監督。此外，條例要求大型採購的利益申報，最終由誰人監督？民政事務總署會否定期抽查？若欠缺制度性監管機制，申報規定始終形同虛設。
錦綉花園事件亦反映出另一深層的物業管理問題。像錦綉花園及康樂園這類屋地，由於是非多層大廈，亦非以不可分割業權等份發展，縱使屋苑有幾千間屋，亦不受《建築物管理條例》覆蓋。小業主無法按照法例成立業主立案法團，如遇上與管理公司或任何第三方產生糾紛，難以團結起來保障共同利益。若僅依賴大廈公契，恐怕難以全面保障業主，特別像錦綉花園的公契，簽訂於七十年代末，條文較簡單，對小業主保障不足。加上香港並沒有集體訴訟制度，小業主更難以集體力量制衡對方。
雖然早在2001年立法會的文件中，已提及並討論過這類屋地發展的屋苑能否納入《建築物管理條例》規管範圍，惟當時因種種原因(如屋的面積參差、難以分攤投票權分例)而遭擱置。如今這些屋苑早已不再年輕，管理維修問題漸現，若仍只靠數十年前簽立的公契，恐怕像錦綉花園水管問題的類似事件會陸續發生。
以往大廈管理問題絕不是政府熱話，但宏福大火、錦繡水管事件過後，相信不理還須理。今後一段日子，我期待物管與維修議題成為立會常客。
本文亦是我在本專欄的最後一文，感謝讀者一路陪伴支持。願不久將來，我們能在新篇章裡，再次相見。