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2020-11-06 04:30:00
日報

避免通縮比遏抑樓市更迫切

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政府遲遲不願檢討不合時宜的按揭政策——主要指1,000萬元以上交易的按揭上限,以及所有貸款者都得面對的壓力測試。原因相信是政府擔心,一旦放寬這些政策,樓價又會高升,政府又得面對社會上很多批評的聲音,民情不易化解。

然而,當前的政經形勢已出現了重大的轉變:中國經濟外循環的能力備受制約,香港可以扮演的角色已被削弱,加上全球疫情尚在惡化,香港的外向形經濟怎可能不受影響?在這樣的大環境下,還去擔心樓市失控上升,實在有點杞人憂天。

現實是樓價自2018年以來,已沒法再創新高,只有波幅,沒有升幅。若非貨幣供應大增,香港的樓價可能已掉頭回落。若是去看較能反映樓宇使用價值的租金,跌勢已十分明顯。在這樣的情勢下,政府實有需要重新檢討不合時宜的遏抑樓價措施。

當前,大部分國家都把避免出現通縮,作為施政的重要目標。美國聯儲局就花了大量資金去購買按揭證券,目的就是讓那些專為美國人提供按揭的公司,可以不斷地獲得資金去幫助美國人買樓。而英國亦為願意在這段期間投資地產的人提供稅務優惠。世上甚少地方在當前的環境下,仍堅持要抑制樓價。

或許有人會說,這是因為香港的樓價仍嚴重偏高,政府為了市民的福祉,不可能放手讓樓價進一步上升。但所謂樓價依然偏高的現象,只存在於住宅市場,商用樓宇其實早已跌幅不細。政府大可以對商用樓宇分開處理。

再者,全球經濟已進入嚴重衰退,除了中國以外,已沒有哪個國家,有把握可使自己的經濟回復到疫情前的狀況,加上去全球化勢必令全球經濟的運作效益大減,實體經濟的萎縮看來已無可避免。

香港在這種環境下,一定會就業困難,工資趨跌,市民的消費意欲與能力都會下降,物價可能會因需求不足而下跌,若是情況持續,通縮的惡性循環就會出現。物價下跌反會令人民盡量延後消費,導致需求進一步萎縮,實體經濟更加沒有動力。市民上的悲觀情緒就會蔓延。一旦價格下跌的趨勢從消費物價擴散到資產價格,那社會的損失就會更加大。

工資的下跌,只會影響人民當年的收入,但資產價格下跌則足以令人民把多年的積累一次過蒸發掉。這種情況一旦出現,銀行將被逼收縮信用,減少借貸,形成惡性循環。

一個社會的經濟一旦進入通縮狀態,需要一段很長的時間才可以回復到原先的狀態。此之所以,全球的政府都在努力避免出現通縮。而防止通縮的最有效辦法,就是要避免資產價格下跌,其中尤以樓價為重。

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