香港樓市還有持續向好的能力？

撤辣後，香港的房地產市場，除了有來自用家的資金作支持外，還多了投資者與投機者的資金作支持。有了比之前更多的資金作支持後，香港樓價的支持位自然會比前提升。這亦是近期樓市的交投突然活躍起來的主要原因。

現時流入的資金，主要是那些原先就想投資香港樓市的資金；但這些資金總有被耗盡的一天，要樓市持續向好，就不能單靠原有的力量，還得有新生的力量。那一個地方的新生力量是怎樣來的呢？

最快是靠外來資金的流入，而更可靠是靠本地的生產力提升。

影響全球資金流向最甚的是美國的利率。美國加息，全球的資金就會一窩蜂地流向美國，但下一階段，美國將進入減息周期，資金又會從美國回流至世界其他地方。香港的房地產當亦會分到一杯羹。

此外，由於港息一定會跟隨美息回落。港息回落後，置業者的借貸能力就會提高，對樓宇的需求亦會被擴大。再者，利息回落後，會突顯投資地產的回報的吸引力，令市場不但有來自用家的需求，還有投資者的需求，樓價焉能不升？

不過，光靠減息帶來的動力不夠穩妥，還得伴以自身的經濟增長能力。現時，全球經濟成長的動力，有三成來自中國大陸，香港位處中國的南大門，一定可以近水樓台先得月。只可惜，中美關係破裂後，美國為了遏抑中國的發展，連香港也一併嚴加打壓。以致中國因素不但沒有為香港帶來利好效果，有時甚至成了負累。

這種情況在投資市場就尤其如是，美國一有甚麼新的打壓措施，香港的股價就會隨即下跌，樓價亦一樣會受影響。現時，中國正不斷努力，去適應美國的打壓，爭取盡快翻盤。

想知道中國的反制是否取得成效，最有效的觀察是留意中國的進出口數字。如果中國的出口持續有增長，那就代表中國的製造業依然有很強的競爭力。美國如果連制約中國的外循環也不成功，就更不可能有能力去制約中國的內循環。

去年，中國的進出口曾一度出現負增長，但年尾已經好轉，加上今年首二月又繼續增長，顯示中國已經適應得比之前好，很有機會重掌主導權。

只要中國能保住自己的外循環，香港就不愁沒有角色扮演。中國有進出口能力，香港就可以做轉口，做物流，做外匯買賣，提供保險及各類專業服務。而香港的金融服務亦可以在這個基礎上發展起來。

只要香港的經濟持續興旺，香港的企業就會有利可圖，並有能力讓工作人員獲得更好的報酬，在這種情況下，香港人改善居住環境的願望就可以變成房地產市場的有效需求。大多數香港人對自己的居住還境都不算滿意，只要經濟條件許可，香港房地產尚有長期發展的潛力。