世茂東涌酒店劈價成交發展商投地意欲添陰霾

曾創下一年逾3,000億元人民幣的銷售業績的世茂集團，近年深陷債務泥沼。近日在銀行委任接管人主導下，旗下東涌喜來登酒店及福朋喜來登酒店終以「腰斬價」易手。

這兩家由萬豪營運的雙品牌酒店，總建築面積約61萬平方呎，合共1,219間客房，按客房數目計是本港第二大酒店。馬來西亞買家最終同意以27億元接手，平均每間客房約221萬元，成交呎價僅約4,400元。按2025年淨收益計算，現行收益率(passing yield)為4.6%；根據2026年預測淨收入計算的預測收益率(projected yield)，則達5.5%。

資料顯示，世茂2014年購入地皮時，地價約每呎3,000元，加上建築成本每呎約7,000元，綜合成本高達每呎約1萬元。換言之，今次成交價較世茂發展成本，大幅折讓56%。

項目今年初公開招標時，市場曾傳目標價約30億元。負責出售的第一太平戴維斯大中華區首席執行官李偉文當時曾稱，環顧全球機場酒店，沒有一間會以低於建築成本的價格成交，並指部分出價過低的潛在買家已被篩走。結果成交價一出，即徹底戳破這層樂觀說法。

事實上，這宗交易過程一波三折。未淪為銀主盤前，世茂已積極尋求變現：2023年3月首次放售時，開價至少60億元；到2024年底大幅下調至約45億元，卻始終未見熟知本地市場的投資者接手。若非今次出現一名較為進取的馬來西亞買家，叫價恐怕仍有進一步下調空間。

旅遊業是香港經濟重要支柱，政府長期大力推動。然而，這宗成交價明顯偏低的交易，難免令本地發展商在未來投地及投資酒店項目時，態度更趨審慎。