上期提及按保放寬一周年，幫助了不少用家上車置業。去年政府除了提高按保計劃的樓價上限，亦放寬了按保計劃的壓力測試，根據修訂，首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可透過按保申請高達八成或九成按揭，但申請人仍須符合每月供款佔入息比率不超於50%的基本要求，按揭保費亦需按風險評估而調高。
按照上述，有意申請按保人士或會誤解為無需進行壓力測試，但事實上，銀行仍然會為按保申請人進行供款壓測，即是以現有按息假設加3厘後，供款佔入息比率不多於60%。若未能符合壓力測試，不要誤以為只要每月供款佔現有入息不多於50%，便一定可獲銀行批出按揭，原因是銀行之間對於未能通過壓測的審批彈性並非一致，例如有些銀行要求即使申請人未能通過原訂壓測要求，即壓測下之供款佔入息不多於60%，但仍不可多於65%。
舉例，買家買入一個850萬元單位，申請八成按保680萬元貸款，以目前按息約1.8厘計，30年還款期，月供約24,460元，若以為只要入息不少於供款一倍，即48,920元便可獲批按揭，那可能只是一廂情願想法。銀行同樣需要進行壓力測試，更需留意的是，壓測並非以現時實際息率約1.8厘加3厘計，而是以封頂息率現為2.5厘加3厘即5.5厘計算，上述個案如通過壓測，入息不可少於64,350元，壓測未能通過的話，不少銀行仍要求壓測下之供款佔入息不可多於65%，那麼最低基本入息可降至59,400元；這情況下，按揭保費需調高，幅度約一成。現時亦有些銀行可再放寬壓測下之供款佔入息比率高達70%，如是者基本入息便可再降至55,157元。不過，此類個案很多時需由銀行作個別評估，尤其現時疫情下經濟仍存在不少隱憂，銀行一般會以入息穩定性、行業前景、行業有否受經濟打擊及延續性等因素評估。對於銀行不盡相同的審批準則，按保申請人可先向銀行或按揭轉介公司查詢。
作者為中原按揭董事總經理
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