去年美國於3月份緊急減息達1.5厘，而本地最優惠利率(P)至今維持不變，本地息率看似沒有變化，但事實上，本地按息在去年已再進入了減息期。為應對`新冠肺炎疫情，美國既減息亦推量化寬鬆措施，環球多國亦採寬鬆貨幣政策，市場充斥游資。本港自去年4月起，銀行結餘開始上升，6月份回升至逾千億元水平，及至10月底，銀行體系結餘增至逾4,500億元創下歷史新高；由於銀行流動性明顯增加，銀行同業拆息(HIBOR)亦逐步下跌，1個月拆息由去年初平均2.08厘，降至去年5月份跌穿1厘，下半年亦開始扭轉港元拆息高於美息的狀況，港元拆息於去年11月低至0.1厘為10年來低位，月內1個月拆息平均0.15厘，貼齊美元拆息水平。
在拆息明顯跌勢下，本地H按實際息率亦拾級而下，由去年初一般為2.5厘，逐步降至現時低至1.42厘，由於近年市場上按揭貸款人採用H按為主，拆息的升跌幅變相比起P的調整更具影響力，尤其當按息未觸及封頂息率的水平之下。以現時H按市場比例逾九成來看，絕大部分按揭用家之供款利息已明顯下跌，享有約1厘或以上之減息幅度。
以一個按揭個案為例，用家於去年初獲銀行批出500萬元按揭額開始供樓，按息為H加1.24厘，25年還款期，以當時1個月拆息水平約2厘計，實際按息需以封頂息率2.5厘計算，每月供款約22,431元；現時1個月拆息跌至約0.12厘，實際按息便大幅降至1.36厘，用家享有減息幅度達1.14厘，每月供款減少約2,760元，減幅達12%，更重要的是，利息大幅減少，每月供款之利息部分減少近46%，本金比例由約近54%，上升至71%。
H按息自去年5月份起跌穿P按封頂息2.5厘，其後按息繼續跟隨拆息向下，由於H按息明顯低於P按息，兩者息差亦持續拉闊，選用H按的用家因而進一步增加。近月H按在市場上的選用比例繼續上升，由去年初約八成市場比例，逐步上升至最新數字為94.6%逾3年新高，料將邁向96%之歷史高位。
作者為中原按揭董事總經理王美鳳
文章轉載自「AM地產」facebook:
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