兩大按保公司審批彈性不一一如何幫到手？(上)

現時銀行按揭成數上限為七成，若需要再提高按揭成數，按揭借款人需透過銀行申請按揭保險計劃，按揭成數高達九成。透過按保計劃，銀行七成按揭以上的貸款已由保險提供保障，因此銀行可向客戶提供高成數按揭而無須承擔高於七成按揭的額外風險；而借款人亦可按需要透過按保減輕首期負擔。

涉及按揭保險之關係，高成數按保除了由銀行審批外，亦須再由按揭保險公司批出貸款；而現時除了由香港按證保險有限公司(簡稱HKMC)向銀行提供按保外，部分銀行亦夥拍另一家按保公司名為昆士蘭按保公司(簡稱QBE)。儘管有兩家按保公司，按揭保險計劃的申請條件及基本準則是相同一致的，不過，兩家按保公司在審批上的呎度及彈性出現少許差別，這讓一些個案藉着這些彈性獲成功批出合適按揭。

在進一步闡述之前，要指出的是，提及的差異彈性是從一些個案觀察得來，而並非代表常規做法，按揭審批考慮的因素甚多，儘管在某個案的審批上賦予彈性，並不代表在另一個類同個案批出相同結果，因為銀行或按保公司或會因應不同個案、申請人個別狀況及當刻政策情況而決定審批做法又或有所調整呎度。

首先提及的是樓齡上限的彈性，根據按保計劃，樓齡與按揭還款期的總和以75年為上限(若屬村屋則為55年)，換句話說，若樓齡超出45年，原則上批出的按揭年期不足30年。在這方面，兩家按保公司在審批上有不同做法，例如其中一家按保公司在較大程度上接納銀行審批彈性，若銀行確定可為一些質素良好的物業延長上限至80年，有關按保公司亦傾向跟隨銀行之審批。

自2023年9月金管局放寬按保範圍的同時，按證保險公司已公布為樓價1,500萬元或以下的首置買家寬免銀行最高按揭成數以上5%受保範圍的保費，在這安排下，首置買家，又或已賣出原有居所物色新居換樓的人士，實際上可為物業承造75%按揭而無需支付按揭保險費。對於這項免保費75%按揭計劃，另一家按保公司則未有提供。此外，按證保險公司為未補地價的資助性房屋包括居屋第二市場單位及「住宅發售計劃」第二市場之房協單位提供高成數按保，另一家按保公司則未有提供。(下期再續)