不少既得利益者唱好香港樓價不是第一天的事，如網民名言：「利益衝突嘅嘢，明就明。」在我而言，短期繼續有3％至5%升幅，不是買樓投資的原因。筆者絕對不反對買樓自住，投機看timing，投資則不了。中長期而言，樓價仍須反覆回調至經濟可支撐的水平。在香港樓市的投資價值大降，近乎「清零」下，市場上所謂「反彈」與「成交量回升」只是「夾淡倉死貓彈」結果，絕不代表樓市具備如2009年至2016年般強勢向上的momentum。在見歷史高位前的十多年，香港樓價已升了兩倍多、而租金回報率跌至1厘多，當時不少億元豪宅租金回報更少於1厘。直白一點，收租等升值故事不再。
各樣雜費，裝修翻新，修理維護以至佣金差餉等成本，不斷蠶食租金回報，相信業主定有很深感受。我也不停建議身邊人沽自住以外樓宇，將現金投放在定期節省麻煩並收取差不多回報。我相信在環球通脹下，香港住宅的租金回報率需回升至4厘以上才能再展吸引力。
另外，現時香港零售和飲食業等微觀產業被「被高樓價、高租金、高物價和高工資五花大綁大拖後腿(宏觀產業如金融業、教育產業、醫療產業等則有較強的抵抗力，這此業內人士亦正支撐深圳東京台北等旅遊熱點的市道，觀乎復活節長假高峰有近三分之一香港居民離境)。由於中港兩地在樓價、租金、物價、工資的嚴重差距，以及兩地交通和過關愈趨方便，兩地房價差距應會持續縮小直至找到一個香港premium才合理。長遠香港整體需要作出一番重整，才能有望在融入大灣區後保持全面競爭力。
在未來10年香港將迎來30萬個公營房屋單位的龐大供應下(即每年平均3萬個單位)的原因，相比起香港私人住宅每年平均約兩萬個單位的吸納量，大家可知影響有多巨大。在中東地緣政治風險下，全球通脹必極度頑強，美國聯儲局今年不會減息下，香港定必大受影響(本欄多次預言)，試問在如此環境下，樓市對投資者有何吸引力？
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