美息噩夢將至留給房企時間不多了

上周本欄提及自美國30年期債息抽升至5厘以上，創2007年以來新高；中東戰事續推高油價與通脹預期，市場如今連減息也不敢輕言，反而開始押注加息。大行調查顯示，近七成基金經理預計30年期國債收益率將達到6厘。10年期美債收益率在早兩天更升至4.67厘，2年期升至4.12厘，yield curve整體呈現長端更強的上行壓力。目前，美國30年期債息在5厘上方愈企愈穩，不少華爾街大行更公開指，投資者已把5.5厘視為新重要關口，異口同聲提醒，長債拋售潮或尚未結束。大家應仍記得，去年此時「債息見5厘就是便宜、應逢低吸納」的聲音何等響亮；筆者不停強調大行跟風速度比香港天氣轉變更快，大家不能盡信。簡單earning yield gap model分析，若長債息持續升穿5.5厘，對高估值科技股將構成壓力。許多股份合理估值都要下調，大跌市，人採人市況很快出現。當risk free rate高企，投資者自然要更高回報才能平衡風險。

過去數年中央不斷轉型以消化內房泡沫爆破影響，效用不錯，觀乎最壞情況已過，系統性風險大減，不少一線城市出現小陽春，帶動內地客來港買樓，帶挈香港樓市。但留意內房可謂各出奇謀撲水自救，若不計躺平者恒大自暴自棄，資不抵債無得救，只能任由政府發落；有國企入股者繼續靠股東注資打救，民企則積極與債權人協商，「削髮」(haircut)換股減債，嘗試重新出發。

同時間不少因投資中國恒大債券蒙損失的公司，據報亦苦苦掙扎為其貸款再融資。若部分債權人不再留在銀團內，將引發不可量化潛在流動性壓力。觀乎美債推升全球避險，將會令到負債纍纍的房企百上加斤，漣漪效應將會嚴重影響香港發展商。如香港中小型發展商如宏安和英皇必須盡快賣產減債，否則後果不堪設想。加上樂風事件影響下，恒生銀行定必為了減少壞帳盡早追收欠款，骨牌效應下，商業樓與工業大廈等市場定必再踩多一腳。