人才住屋剛需支撐港樓價續俏

【潮看樓市】本港樓市在2026年上半年表現凌厲，差估署最新數據顯示，6月份私人住宅售價指數報323.2點，按月微升0.31%，呈連續13個月上升之勢，並創下近33個月新高。綜觀整個上半年，本港樓價累計升幅達7.88%，寫下自2019年以來近7年（共14個半年度）表現最亮麗的上半場。若由去年6月的低位算起，樓價更已連續13個月向上，累計漲幅達12.81%，足見樓市已展現長期向好的勢頭。儘管距離2021年9月398.1點的歷史高點仍有約18.81%的差距，但整體市況無疑已在拾級而上。

相比住宅售價，本港租賃市場的表現更為凌厲。6月份租金指數按月升幅擴大至0.93%，報205.8點，創近10個月以來最大單月漲幅，同時迎來連續8個月破頂的佳績。若把時間軸拉長，租金自2024年12月起已連續19個月持平或上升，累積升幅高達7.24%。租金漲勢強勁，核心動能主要源自特區政府各項人才入境計劃及非本地畢業生留港就業政策的顯著成效。大批高質素專才與留學生相繼抵港，為本地市場注入源源不絕的實質住屋需求，其中以中小型單位最受追捧，432至1,075方呎單位的租金升幅尤其突出。隨著暑期內地生搶租及專才落戶的高峰期到來，預料第三季租金有能力再升逾3.4%，引領全年租金走勢邁向爆發期。

不過，踏入6月下旬至7月，市場升勢出現短暫放緩，主要受外圍環境與短期事件交織影響。美聯儲日前剛公布議息結果，雖然今年內已連續5次按兵不動，但局內主張加息的呼聲有所上升；本港三大發鈔銀行隨後亦宣布維持最優惠利率（P）不變。加息疑慮再現，加上中東地緣局勢反覆、港股表現反覆等，導致一二手市場交投在6月明顯轉冷，預期7月樓價將呈窄幅橫行甚至微跌。然而，筆者相信這股觀望情緒僅屬短暫的「中場休息」。

客觀而言，息口走勢對心理層面的影響大於實質。若今年最終僅加息一次，對整體樓市實質衝擊相對有限。目前本港按揭利率仍處於合理偏低水平，隨著本港經濟逐步回穩，外資繼續流入，加上龐大的剛性需求與投資需求作為後盾，樓市根基依然十分健康。租金持續破頂帶動收租回報率上升，不僅吸引本地及境外投資者入市，更可在息口疑慮消化後，促使部分長期租客「轉租為買」。同時，經濟復甦亦帶動本地換樓客加快升級自住物業，為中大型單位交投提供穩固支持。

展望下半年，儘管宏觀環境仍面對地緣政治及中美角力等未知數影響，且樓價在經歷上半年的快速反彈後升幅料將放緩，但本港樓大方向依然穩中向好。預期最快在8月至9月間，隨著暑期租賃旺季確立、股市回穩及息口陰霾明朗化後，樓市將重拾升軌，繼續在龐大實質需求支撐下呈現健康、穩步向好的走勢，初步預測下半年樓價可再升約5%，全年料漲13%。