復甦持續推進二手中價住宅

2026年香港住宅市場延續去年下半年逐步回暖的走勢，整體成交表現較2025年明顯改善。然而，市場復甦並非全面同步，而是呈現出明顯的分化現象。從成交數據可見，截至2026年7月，二手住宅錄得33,459宗成交，相當於2025年全年成交量的75.1%；同期一手住宅成交則錄得13,227宗，相當於2025年全年的63.1%。若按年化基準比較，無論一手或二手市場均較去年活躍，但二手市場的復甦步伐較快，並逐漸成為推動整體住宅市場回暖的主要力量。

值得留意的是，本輪市場復甦並非由傳統細價樓帶動，而是由中價至中高價住宅市場主導。尤其是1,000萬至5,000萬港元的住宅物業，成交增長最為顯著，反映改善居住環境的換樓需求以及中高收入家庭的置業意欲正逐步釋放。相反，500萬港元以下的一手住宅市場則顯得相對疲弱，截至今年7月僅達2025年全年成交量的23.5%，與其他價格組別形成鮮明對比。

成交結構轉變中價住宅成市場主角

從市場結構來看，二手市場目前不再單純依賴低總價住宅支撐。雖然500萬元以下住宅仍然佔整體二手成交接近一半，但與去年相比，其市場佔比已逐步下降，而500萬至3,000萬元價格區間的成交佔比則持續上升。這種變化反映市場需求正由入門置業逐步擴展至改善型需求，買家關注點已由單純追求上車機會，轉向提升居住空間、生活質素以及社區配套。

其中，最值得關注的是1,000萬至5,000萬元價格範圍的強勁表現。數據顯示，1,000萬至3,000萬元組別截至7月已錄得相當於2025年全年93.7%的成交量，而3,000萬至5,000萬元組別更已達到98.8%。換言之，若市場維持現有節奏，相關組別全年成交量極有機會超越去年水平。這反映換樓客已逐步重返市場，具備資產實力的自住買家對置業前景的信心亦正逐漸回升。

換樓需求回流成為市場重要支柱

事實上，換樓需求向來是香港住宅市場的重要支柱。當市場氣氛較弱時，換樓客往往傾向觀望，希望等待價格進一步調整。然而當樓價逐步穩定、利率前景趨於明朗，以及市場開始出現復甦跡象時，相關需求便會逐漸釋放。現時1,000萬至3,000萬港元組別的活躍表現，正反映大量家庭客開始重新考慮改善居住環境，並由細單位轉向較大面積或質素更高的住宅物業。

此外，不少已持有物業多年的業主亦趁市場逐步回穩，加快換樓步伐，希望把握較理想的置業及出售時機。這股需求不僅帶動中價物業成交，亦為整體住宅市場提供穩定支撐。

目前，500萬至1,000萬元仍然是最具流動性的核心價格區間。這類物業不論租賃需求或轉售市場均較成熟，租客來源廣泛，包括年輕專業人士、小家庭及新婚夫婦。因此，相較於豪宅市場，相關物業更適合追求穩定租金回報及較高流動性的投資者。

另一方面，1,000萬至3,000萬元市場則屬於較具增長潛力的投資板塊。該市場目前受到換樓需求支持，只要物業位於成熟住宅區或供應有限的地段，未來價格仍有

綜合各項數據及市場表現，2026年香港住宅市場已進入較為穩固的復甦階段，而中價住宅市場正成為帶動成交增長的核心力量。二手市場憑藉供應充足、價格透明及議價空間較大等優勢，明顯領先一手市場復甦。與此同時，換樓需求回流亦正在改變市場結構，使成交重心逐步由入門住宅轉向中高價物業。

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部的資深董事陸偉倫