華潤萬象生活(1209) 輕資產商管龍頭兼具成長與高股息

華潤萬象生活(1209)由華潤置地控股約70.12%，最終控股股東為華潤集團，是集團旗下輕資產商管平台。公司以「商業航道＋物業航道」雙輪驅動，輔以大會員生態圈，構建從空間運營到終端消費的完整價值網絡，是港股市場稀缺的「消費＋高股息」標的。

業績穩健派息慷慨

2026年上半年，公司收入92.17億元，同比增長8.1%；核心淨利潤22.29億元，同比增長10.8%；毛利率提升至38.0%。商業航道收入36.99億元，增長13.2%，毛利率高達66.9%，是核心利潤來源；物業航道收入53.30億元，增長3.4%；生態圈業務收入1.88億元，增長87.8%。公司維持100%核心淨利潤派息，中期連特別股息合計每股0.977港元，同比增長10.9%，持續回饋股東。

商業航道：零售額逆勢高增

上半年萬象商業零售額達1,485億元，同比增長21.7%，同店增長10.2%，大幅跑贏社零增速。在營購物中心增至138座，其中62座零售額穩居當地第一，116座位列前三，領導地位穩固。輕資產外拓持續兌現，上半年新拓展商業項目12個，期末儲備優質項目達80個。第三方購物中心收入佔比提升至35.4%，稅前利潤佔比達28.5%。公司堅持「有質量的規模增長」，聚焦一二線核心城市，並以萬象城、萬象匯、萬象天地等多元產品線覆蓋不同市場。

物業航道：城市空間成第二曲線

物業航道正從規模驅動轉向能力驅動。2025年城市空間收入20.4億元，同比增長12.0%；新增第三方合約面積中，城市公共空間項目佔比高達78.6%。城市空間客戶以政府機構、國企、商務園區為主，合同穩定、回款質量高。當前中國存量公共建築與商務樓宇物管市場規模超萬億，頭部企業市佔率不足10%，公司競爭優勢正加速兌現。

會員生態：華潤通構建護城河

大會員業務持續擴張。2026年上半年會員總量突破9,330萬，積分發放總額同比提升18.6%至7.0億元，跨業態兌分人數增長26.9%。華潤通整合集團39個業態與消費場景，實現會員通、積分通、數據通、流量通，擁有超1.6億會員，形成龐大生態聯盟。完成華潤通併購及會員資源整合後，大會員業務已實現經營扭虧。

未來展望：「123」戰略錨定藍圖

公司發布「123」商業戰略，明確「十五五」期間目標：購物中心新增拓展100個，在營購物中心達200個，管理總數達300個，每年新開約15個。商業航道及物業航道營收複合增速指引均超10%。花旗認為，該戰略結合城市空間運營轉型及會員制新業務，有望推動高端消費市佔持續擴大，新五年計劃料實現雙位數增長。

總的來說，華潤萬象生活以商業航道為利潤基石，輕資產外拓與城市空間賽道打開長期空間，配合100%派息政策，兼具成長性與收益性。在消費復甦與行業整合並行的背景下，公司憑藉品牌壁壘、精細化運營與生態協同，具備穿越週期的確定性增長潛力，值得中長線部署。建議投資者可於37元吸納，中線目標48元，跌破33元止蝕。