全港共錄得2,835宗居屋二手買賣登記，按季爆升七成，創下近16年（64個季度）以來的新高。(資料圖片)
如果單看土地註冊處最新的統計數字，第三季二手居屋市場似乎寫下了驚人的紀錄。全港共錄得2,835宗居屋二手買賣登記，按季爆升七成，創下近16年（64個季度）以來的新高，總成交金額更突破114.88億元。然而，這次逆市大幅急升的背後，其實隱藏著極大的數據幻象。
第三季數據之所以出現大幅飆升，主因在於包含了大埔宏福苑多達1,722宗的特殊登記。若將這批特殊因素撇除，第三季二手居屋（包括居屋第二市場及自由市場）的真實成交僅錄得1,113宗，較第二季大幅回落約32%，成交總值亦縮減至47.52億元。事實上，受惠於去年底至今年次季的樓市旺勢，二手居屋成交量曾連續三季維持在約1,600宗的高位。惟進入第三季後，大市面對較多負面因素，加上前兩季已消耗大量二手盤源，市場購買力開始出現疲態，導致實際交投明顯受壓。
儘管成交量縮減，但二手居屋的價格表現依然相對穩健。若撇除宏福苑特殊登記後，第三季二手居屋實際平均每宗售價約為427萬元，雖然較前一季的428.6萬元輕微回落，但仍處於近12個季度的次高水平。樓價能夠持續高企於四百萬元大關之上，主要由於經歷首兩季的交投熱潮後，優質盤源被大量消化，留低優質單位的業主普遍睇好後市，叫價相對企硬；同時，市場對中大型居屋單位的剛性需求依然強勁，加上港島區等高價居屋的成交佔比持續維持在一定水平，共同支撐了整體的平均成交價。
從價位及分區的細分數據來看，撇除宏福苑後，全數六個價格組別的交投量均錄得下跌。其中，最受買家歡迎的400萬至500萬元組別跌幅最顯著，上季實際錄得360宗，按季跌34%，但仍為最活躍的組別；次活躍的300萬至400萬元組別亦按季減少33%至358宗。分區方面，三區交投量均見回落，當中以九龍區跌幅最為顯著，由次季的416宗大減38%至上季的259宗；新界區雖仍為成交主力，但亦按季減少31%至727宗；港島區則按季下跌30%，僅錄得127宗登記。
至於個別屋苑表現則各有千秋。若不計算宏福苑，屯門兆康苑以23宗成交躍居熱門屋苑首位，惟按季仍跌約34%，成交總值錄約8,430萬元；天水圍天頌苑則以21宗買賣及7,261.4萬元的總值緊隨其後。值得關注的是，屯門龍門居在上季表現極為亮眼，登記量及成交總值按季逆市爆升約5.5倍及5.1倍；粉嶺山麗苑亦錄得約18%的宗數升幅，表現相對突出。
展望第四季，筆者認為二手居屋市場短期內仍將面對考驗。「居屋2025」已於10月下旬展開揀樓程序，首日即沽出262伙，創下2014年重推居屋計劃以來的新高，市場反應熱烈，新居屋開售無疑會抽走市場上相當一部分的二手購買力。預料第四季二手居屋登記量中，宏福苑的特殊登記將降至不足300宗，整體登記數字大機會在低位沉寂一段時間。若要重現升勢，恐怕需要等待第四季內房署向合資格人士發出新一期「白居二」准買證後，為市場注入新一批購買力，交投氣氛才有望出現較顯著的回升。
