上半年樓市與按揭市場回顧與展望

2025年上半年，香港住宅物業市場在一手供應主導下，乘著「撤辣效應」及擴闊印花稅優惠政策，呈現出「量增價穩」的格局，成交宗數創下至2021年下半年來近三年半的新高，而按揭市場則伴隨利息趨跌、負資產增加等現象，銀行在批核及取態保持謹慎，展望下半年，樓市仍具穩定的成交動力，但亦需慎防風險，理性部署。

回顧上半年住宅市道，2025年1月至6月，住宅物業註冊共36,785宗，較2024年下半年增加約12%，同期總成交金額約2,812.62億元，按半年增長8.9%，反映市場信心和購買力的增加。按月區分的話，年初為傳統淡季，1、2月成交偏低，至3、4月因政策利好，包括內地銀行降準機制、「撤辣效應」的餘韻、利率於本年度進一步下調的樂觀預期、而租金水平持續上升，激發市場需求快速反彈，3月份成交量按月急升54.4%，至6月份更達7,271宗，同比2024年6月增長38.6%。

而細分一、二手市場，同樣表現回勇，一手住宅註冊宗數佔24.78%，發展商維持價格剋制，貨如輪轉策略見效，保持市場氣氛，按半年激增24.5%，新界大型新盤「YOHO WEST」和「SIERRA SEA」帶動成交，部分地區新盤推售並帶動平均樓價輕微回升。二手方面則錄16,524宗，升幅10.2%，主要受惠於低息及印花稅價格調整，不少個案由租轉買，也有投資者青睞租金回報趨升而入市，其中以政策受惠的400萬元以下中小型單位為主導。

按揭趨勢方面，申請量上升但批核審慎。1月至3月新按揭申請個案逐月增多，3月錄8,456宗創新高，但受樓市波動影響，銀行批核趨保守，批核總額未見同步上升，並呈現波動。主要反映銀行對於負資產宗數上升、負資產金額增加以及拖欠比率輕微上升等的風險因素較為敏感，因此批核額度較審慎。

展望後市，利率下降預期的因素、租金節節上升，以及發展商一手供應去庫存的步伐，將繼續推動下半年的買家入市意欲。儘管成交氣氛回暖，住宅價格也趨於穩定，但買家也適宜謹慎作出入市決定，特別放眼於港元銀行同業拆息(H按)大跌，期望享受「低息」的買家，需警惕利率有突然攀升的風險。其次，實體經濟也出現行業性的調整而觸發裁員行動，同樣值得關注經濟形勢的變化。

高力香港估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港