唐樓尋寶前注意按揭事宜(上)

唐樓主要是早期舊香港於戰前及戰後因應當時需要而興建的樓宇，一般僅有3至4層或5至6層樓高，不設電梯。有些人鍾情唐樓單位，較常見原因是因為唐樓售價較低但實用率高。近年亦基於唐樓建築在一些電影及攝影作品呈現出具有特色的舊香港情懷，亦令一些用家鍾情唐樓打造獨特品味的家居；另外，亦有些投資者愛在唐樓市場尋寶，原因是不少唐樓坐落較方便的市區地段如油尖旺區，樓價較低而出租潛力高造就高租金回報，加上不少業主將單位分間劏房出租，亦令回報率更吸引。

有些投資者亦會特別選擇一些有較大潛力及可能快將獲發展商收購作重建的唐樓單位，以便有機會獲得發展商提供高於市值的收購補償，從中賺得可觀回報。然而，唐樓並非屬於主流物業，銀行對於唐樓的按揭取態一般較保守，審批準則亦不盡相同，有意入市唐樓的買家應先瞭解有關事宜。

既然唐樓屬於早期興建的樓宇，高樓齡往往是構成唐樓申請按揭的障礙，按照目前銀行的按揭審批準則，樓齡與還款期的總和一般不可多於75年，即是以75年減樓齡計算可造按揭年期，而按揭年期以30年為上限。即使是戰後時期興建的唐樓，樓齡一般已超過60年或以上，按揭年期受限於高樓齡而大為縮短。

以位於油尖旺區的一些唐樓單位為例，樓齡約達65年，銀行承造按揭年期或僅達10年，以較短的還款期攤分供款，月供金額因而較大，入息要求亦會提高。要留意的是，銀行對於唐樓的取態實際上是較為保守，故並非必然可引用上述75年減樓齡的方式去計算還款期，銀行之間對於唐樓的接受程度有別，有些銀行的內部準則指明不接納樓齡達50年或以上的唐樓按揭申請，由於唐樓幾乎都是超過50年樓齡，變相有些銀行是婉拒承接唐樓按揭貸款。