善用「財爺PLAN」轉走發展商按揭免捱貴息

新按保財爺 PLAN 除了幫助用家自置物業，實現上車或換樓大計，新按保亦適用於不涉及套現性質之轉按申請。對於一些早年採用發展商高成數按揭的新盤買家，便可透過按保轉走發展商一按或二按，發展商按揭大多提供首兩年至三年之低息優惠，期後息率一般跳升至P-1厘至P+1厘，實際息率達4厘至6厘，高於現時市場按息約1.6厘，為免在低息蜜月期後捱貴息，用家大多衡量轉按可行性。

由發展商八成按揭轉按至銀行，若非選用高成數按保，按揭成數僅五成至六成，除非樓價已明顯上升，否則業主需補回幾成首期差額才可轉按至銀行。若透過按保轉按，按揭成數可高達八成，但在財爺PLAN推出前，按保適用範圍限於樓價1,000萬元以下，現時樓價上限提高至1,920萬元，新盤業主可有較大機會透過按保轉走發展商按揭。

財爺PLAN推出後，3月轉按申請明顯增加，當中有不少是透過按保轉走發展商按揭又或利息較高的財務計劃，申請人大多是供款能力高但首期末夠充裕的用家，財爺PLAN確實亦對這些業主帶來實質幫助。以一個案為例，買家於3年前以1,250萬元買入一個新盤單位，選用了發展商八成一按上會，首3年按息 2.5厘，現時期滿按息跳升至P即5厘，每月供款由44,862元，急增至 56,901元，希望透過按保轉按至銀行。有關單位現時估值升至1,350萬元，業主之按揭餘額為910萬元，若轉按至銀行申請一般按揭，按揭成數限於五成，需補回首期差額約235萬元，難度甚高。現則可透過財爺PLAN申請轉按，貸款上限高達960萬元，故此業主可透過按保借足910萬元按揭餘額，按揭成數由50%提高至67%。轉按後，業主現時之供樓利息由P利率(現為5厘)降至全期H+1.3厘(現約1.59厘)，每月供款由56,901元，大幅減至41,450元，利息大減68%，供樓擔子得以大大減輕。

銀行以當前估值計算轉按之按揭成數，故需瞭解現時單位估值變化有否影響可造按揭金額。例如買家於3年前以1,150萬元買入新盤單位，現時單位已升值至1,270萬元，按保成數便不再以樓價1,200萬元以下之準則計算，即並非高達八成，而是按照現值超出1,200萬元計算，按揭額上限高達960萬元，即按揭成數高達75.6%；但留意，由於轉按不可涉及套現，實際貸款金額仍不可多於現有按揭餘額。