在香港的租賃法律中，當業主與租客因更改租約條款而再立新租約時，新租約是否會覆蓋原有租約，這取決於雙方的明確意圖及新租約的條款。
首先，如果雙方在新租約中明確表示該租約是對原有租約的替代，且已經達成共識，那麼新租約通常會覆蓋原有租約。這樣的情況下，原有租約的條款將不再有效，雙方的權利與義務將根據新租約進行確定。
如果新租約並未明確表示替代原有租約，或雙方在某些條款上存在衝突，則可能導致兩者同時存在的情況。這樣的情況會導致法律上的不確定性，並可能引發糾紛。
此外，若原有租約中有特定的條款(如終止條款、押金條款等)未被新租約覆蓋，則這些條款仍然有效，可能會繼續影響雙方的關係。例如，若租客在新租約中未明確放棄原有租約的某些權利，則租客仍可根據原有租約的條款主張權利。
為了避免不必要的法律糾紛，建議業主和租客在簽署新租約時，應明確表示新租約是對原有租約的替代，並在新租約中清楚列出所有相關條款，尤其是對於重要條款的修改。
此外，雙方應保留所有相關文件的副本，以便在未來出現爭議時作為依據。若有疑問，尋求專業法律意見是明智之舉，能確保雙方的權益得到充分保障。
作者為中原測量師行租務管理部經理
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