在拆息回落、供應逐步消化及投資者重新入市支持下，香港住宅市場已呈現築底跡象。(資料圖片)
近期香港銀行同業拆息(HIBOR)顯著回落至2厘水平，原因是香港金管局4度承接美元沽盤，推升銀行體系結餘超過1,700億元。按揭利率下降至封頂息率以下，為持續調整的住宅市場注入穩定力量。歴史數據顯示兩者關係屬反向性質，拆息愈低，樓價愈升，反之亦然。最近的兩段時間，一是2022年5月至2022年底，當時美國開始瘋狂加息，HIBOR由0.2厘不足半年內飆升至5厘以上，同期樓價CCL亦由180跌至156水平。到了2022年12月，拆息回落，3個月間由5厘跌至2.2厘，同期CCL則由156點緩升至168。
今次拆息波動的根源關鍵因素有二：首先，美國聯儲局已經進入減息周期，今年預計會繼續減息0.5厘至0.75厘，明年也會繼續減息，美元獨強局面逆轉；另外，在特朗普的關稅戰背景下，國際資金對美國的資產配置開始下降，重新配置到亞洲資產，導致部分外資回流，當中亦包括香港的資產，股市、樓市、債市自然受益！
值得關注的是，此次拆息回落具備一定的持續性基礎。全球投資者正逐步調整「去美元化」策略，亞洲貨幣轉強趨勢形成，這將持續吸引資金流入香港金融體系。「去美元化」這個現象並非一次性，相信會緩慢地持續增長。
住宅市場對利率變化反應敏銳，拆息回落直接減輕供樓負擔外，更令發展商融資成本同步下降，緩解劈價促銷壓力。不過，市場積壓存貨仍需時間消化。據統計，未來3年私宅年均新增供應量仍達2萬伙，高於長期平均水平。在供應充足背景下，樓價難以重現急升走勢。但值得注意是，目前樓價已從高峰回落超過28%，調整幅度足夠反映大部分利淡因素。市場數據亦顯示，近期一手成交回升，西沙路SIERRA SEA連續3次推售都能全數沽清，都係近年罕見。而投資者入市的比例很高，反映購買力正逐步釋放。
綜合而言，在拆息回落、供應逐步消化及投資者重新入市支持下，香港住宅市場已呈現築底跡象。雖然短期內難見顯著反彈，但最壞時刻或已過去，市場將進入成交量回升、價格橫行的整固階段。對用家而言，現階段不失為審慎入市的合適時機。