儘管按息大幅下跌，轉按誘因卻未有顯著增加。(資料圖片)
今年自5月起資金流入本港推高銀行體系結餘令銀行同業拆息HIBOR大幅下跌，與樓按相關的1個月拆息由5月初3.98厘，下跌至最近0.55厘(6月10日)，以市場H按息H+1.3厘(封頂息率P-1.75厘；P：5.25厘)計，H按實際息率由封頂息率水平3.5厘一度降至約1.85厘，跌幅達1.65厘，業主供樓金額得而減輕。然而，儘管按息大幅下跌，轉按誘因卻未有顯著增加，原因為何？
轉按後之按揭計劃息率或較遜
市場上轉按申請的幾項需求主要是：1)尋求更低息按揭；2)透過轉按賺取銀行現金回贈；3)轉走現有高利息按揭，例如是透過轉按轉走財務按揭又或已過低息期的發展商一按；4)透過轉按將物業套現；5)透過轉按重新調整按揭例如甩走按保、移除擔保人等需求。若要透過轉按尋求更低息按揭，條件是轉按後之按揭計劃比現有的更優勝，例如是現有的供樓計劃是H+1.3厘，轉按後之計劃是H+1.2厘；然而，最近按息下跌是基於浮息部分的HIBOR下跌，銀行卻未有優化或下調按揭計劃之息率。而事實上，由於2023年期間銀行曾基於拆息上揚資金成本上升而上調新造按揭計劃息率，於2023年之前承造按揭的業主有不少正在供樓的按揭計劃利息比現時還要好，例如2021年至2022年期間銀行批出的H按息主要是H+1.3厘；封頂息率P-2.5厘(P：5.25厘)，H按息與現時相同，但封頂息率較現時低0.75厘；又例如2020年6月前銀行批出的H按息大多低至H+1.24厘；封頂息率P-2.75厘(P：5.25厘)。換句話就，不少業主的現有供樓利息低於現時市場上之按揭計劃息率，故未會有轉按之意向；而當近月拆息下跌，H按計劃之利息本身會因應拆息下跌而降低，不論新舊H按業主基本上均可享有利息下跌。
H按使用率高於九成 P按轉H按需求不大
既然現時H按息(1.85厘；6月10日計)大幅低於P按息(3.5厘)，照道理可吸引P按用家轉用H按，但由於近年H按是主流計劃，H按使用率已超過九成，P按用家佔比不大，最新數字僅佔2.3%，故此由P按轉用H按的需求量不大；而且，當中有些個案並非業主不選用H按，而是有關個案僅獲銀行批出P按。
約於兩三年前2022年第4季至2023年初，銀行曾基於資金成本上升問題而調整新造按息，當時曾有短暫時期部份銀行之二手物業P按息優於H按息，推動二手樓買家改以選用P按，促使P按選用比例曾一度上升至約29%；對於這些少數P按用家，或會基於現時H按息更吸引而考慮轉按。然而，當時這些P按用家之息率主要介乎P-2.1厘，至P-2.4厘(細P現為5.25厘)，低於現時市場H按之封頂息率(主要係P-1.75厘；細P現為5.25厘)，需要考慮的風險是，若果日後拆息回升以至按息以封頂息率計，實際按息反而高於原有按息。