這些日子,看了一些關於樓價的評論,尤其是有部分評論空置稅的,火氣又來了。這些人,要不是空中樓閣,從來沒有買過樓,也完全違反市場經濟常識,就是實務經驗很豐富,市場知識很好,但卻完全不懂任何樓市基本理論。
我周顯大師現在就告訴大家,並且示範,學習理論如何可以一理通,百理明,只要搞好了概念,甚麼都可以推理出來。反之,實務數據雖然也是很有用,但沒有理論去支持,只是離散的資訊,雖然的確可以觀察到市場的實況,但卻並沒有任何預測能力。至於空中樓閣式的幻想,就等而下之,不用提了,然而相信的人也有不少,一來是愚笨的人真的很多,二來是這些愚笨的人只是政治掛帥,只要政治正確,甚麼也是對的。
第一條理論,樓價是由供求關係決定,任何辣招,不管是梁振英的加印花稅,抑或是林鄭月娥的空置稅,都只能有短期效應,這好比醫生開的特效藥,只能有一時的作用,不能把病治好。
那些說辣招/特效藥沒用的人,是連基本常識也欠奉,皆因這只能把最壞的情況暫時停止,只要基本問題沒解決,當藥力一過,病症還是會發的。當然,你也不能說特效藥沒用,皆因曾經有效過,便算是有用了。
第二條理論,任何特效藥,必然有副作用,藥效愈大,副作用愈大。因此,無論是辣招,抑或是空置稅,均造成了市場的扭曲,以及交易費用的增加。還有,如果用藥而殺不死病毒,結果必然是病毒變種,以適應新環境。同樣道理,無論是辣招還是空置稅,發展商也會想出方法去規避應付……這並非偶然,而是有必然性。
第三條理論,資本市場的牛熊交替,永不會錯。當政府使用了辣招,是把升勢flatten了,結果必然也是,把跌幅也flatten了。要預測牛熊,那要實務上、微觀上的計算,但純從理論上去講,如果沒有任何辣招,升市會升得更快更高,但跌市也會跌得更急。
第四條理論,物理學上有質能互換,成交也是價格的另一種表達方式。股市/有效率的市場是先升/跌價格,再升/跌成交,樓市則恰好相反。
作者為小說作家、報社主筆、股票投資者,吃喝活樂的專家。
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