舖市正骨牌式下跌

97年樓市爆破，除八萬五，一個極重要原因是業主過度槓桿，九成按揭甚至零首期比比皆是，一下子一年跌四成，再逐步跌到最多七成。現時樓市所以不會急跌，因政府前車之鑒，09年開始設定不同辣招，減低出現急跌風險。但舖市有著基礎上不同，雖則金管局有設槓桿上限，但舖位為大波幅投資品，價格由市場旺淡大上大落，如百億舖王黎永滔，自稱用500萬元起家，即身家漲2,000倍。廿幾年2,000倍，計夠30年，即每年平均回報率28.84%，聽落不多，但股神也做不到。這反映要有一定數量舖位及超級槓桿才成事。但遇上跌市，高槓桿舖位投資者會被迫倉，這次可是百年一遇的「去舊香港化」經濟變局，舖王所受到壓力可想而知。 

舖位不似住宅有剛需，價值由租金釐定，商家賺到200萬元一個月當然可付100萬元租金，但只賺50萬元，舖位價值可大幅下跌。還要看鄰近舖位成交價，如見到六、七成蝕讓的鄧氏家族，傳將面臨清盤命運，不問價放售比97樓市下跌更兇狠，鄰居舖主亦被拖累形成骨牌效應。傳百億舖王河內道單邊舖以低於沙士價3,050萬元沽，比高峰跌七成面臨被迫爆倉，銀行財仔這時通常一窩蜂行動，希望舖王吉人天相。所以這世界很公平，風險跟回報通常成正比。