金管局統計數字，今年第3季末負資產住宅按揭重上逾萬宗水平，按季增加2.3倍。(資料圖片)
根據金管局統計數字，今年第三季末負資產住宅按揭重上逾萬宗水平，按季增加2.3倍，今年下半年起樓市表現明顯遜於上半年，受息率續升、租平過供幅度擴闊、新盤割價等因素影響，第三季末樓價已較今年高位累積回落約7%，年內樓價升幅全被蒸發，樓價返回約近去年底水平，即今年第三季末的樓價較去年高位下跌約15%，負資產數字亦重返去年底逾萬宗相若水平，由於樓價較去年高位已穿一成界線，令較新造的高成數按揭尤其九成按揭用家跌入或再次重返負資產行列。
負資產是指物業的當前市值跌至低於未償還之按揭餘額，故此負資產與樓價跌幅、高成數按揭使用量及尚欠按揭餘額有關；例如業主以700萬元購入物業，單位市值降至595萬元，但尚欠銀行按揭610萬，由於資產價值少於按揭債務金額，該單位便已列為負資產。以現時按揭成數高達九成計算，當樓價累跌一成或以上，在帳面上計算的負資產個案便無可避免增加。
以上提到除了樓價跌幅，計算負資產亦關連借款人的按揭貸款金額剩餘多少，例如借款人雖然承造九成按揭，但供樓已達十年，按揭本金由630萬元降了近26%至468萬元，當樓價跌至595萬元，物業並無資不抵債故仍屬正資產。那麼，供樓業主償還本金的速度亦會影響負資產數字，在息率較高及借款人選擇較長還款期的情況下，降低本金的速度會較慢。按揭息率由去年初約1.5厘逐步升至現為4.125厘，以現時按息及30年還款期計算為例，每月供款之本金比例由64%降至29%，首年歸還本金由貸款額之2.7%跌至1.7%，首兩年歸還本金由5.4%跌至3.5%。再以現時息率對比不同還款期之還本速度，20年期之首年還本率可達3.3%，25年期為2.3%，30年期則降至1.7%，而現時平均按揭年期為27年，選用25年或30年還款期的用家佔大多數。總括來說，現時業主歸還本金速度較以往慢，若樓價並未扭轉回升，脫離負資產的速度亦會較以往減慢。
至於高成數按揭使用量，近年政府放寬按保推出林鄭plan及財爺 plan，幫助有需要用家上車，選用九成按揭或八成按揭的買家因而增加，高成數按保的使用率亦回升至正常水平，故此當樓價跌穿一成或以上，在帳面上計算的負資產個案便難免增加。然而，按揭保險計劃為有實際住屋需要的用家而設，借款人屬於自用物業用家，亦需符合既定條件方可獲得貸款，例如九成按保用家須為固定收入及首次置業人士，並須同樣通過供款佔入息比率要求，按保用家的拖欠供款率可能因此相對較低。
按保並非一般按揭，按保為銀行提供保險保障，銀行無需為高於七成按揭承擔額外風險。現時負資產個案的拖欠比率降至0.02%近乎零之極低水平，較整體住宅按揭的拖欠比率0.07%還要低；失業率亦維持2.8%甚低水平，即使負資產宗數上升，現時實質信貸風險及市場風險仍甚低。再者，自政府於7月份放寬銀行按揭成數至高達七成，令非按保上會的首期門檻降低，市場上選擇以非按保上車的用家有所增加，有助減低高成數按保的市場比例，從而可降低物業跌入負資產的數量。
負資產屬帳面上計算的結果，跌入負資產行列不等於已出現問題，供樓人士應對負資產首重保持按時供款，提防斷供至為重要，故此用家入市前宜先評估自己可持續供款的能力及穩定性，並預留不少於6至9個月供樓儲備資金以應付萬一突變財政狀況，以提高按揭供款防守力；而籌劃置業預算時，每月總供款佔入息比率以不高於40%較為理想。