香港樓市正有力復甦

正如筆者年初所預測今年樓市有條件尋底後轉勢回升，上星期的祥益指數及中原指數以圖表分析皆出現雙底形態(詳見附圖)，從技術上祥益指數和CCL突破頸線可視為進一步確認趨勢及入市訊號，因此已形成回升趨勢；圖表中現雙底或W底，「右腳高於左腳」反映過程中的回調並沒有創新低，反而是比上一個谷底上升，反映價格回升中。

群眾顯然期待已久，一收到這個訊息之後，我們見到不同的討論區或者網上群組都反應熱烈，而二手成交量亦在上星期五開始再進一步出現大幅增加，樓市已經過了分水嶺，除了之前成功尋底之外，亦正在加強回升動力，加上因為外來人口增加的關係，租金上升就成為了一個中期的趨勢，配合H按息下調，香港更可在聯繫匯率和美國掛勾之下，不需要理會美國息口是否需要減，可大幅降低H按息口，完全是因為之前大量資金湧入時，政府將許多多餘的資金用未償還外匯基金票據及債券去吸取，今日我們仍有大量的票據可以適當解放出來，保護到銀行結餘資金充盈，所以才有H按的減息空間。

另一方面，定期存款的息口在近幾個月亦大幅下跌，令到原本因為被息口吸引去的數以萬億計的資金開始有回流市場之勢，根據最新的M3報告（截數至5月），在總存款量大升下，單月定期存款已減少了1,500億元左右，定期息口減少令到大量的人在觀察樓市的承接力，看定才入市，雖然有不少悲觀的人認為承接力不足，但顯然現在結果是後續有力。

其實一直以來筆者也不認同近年的樓價下跌是泡沫爆破，而我這個觀點是正確的，樓價下跌之下市民的財富沒有消失，除香港的M3繼續破新記錄達19.7萬億元，在財富更充盈之下的樓價下跌，當市場恢復時，沒有消失蟄伏著的購買力便可即時入市，而這個財富效應可看到出現在股市，港股在年半之內由跌到14,961點，回升到2025年7月28日的25,562點，人生可以經歷多少個1萬點的升幅？這幾年說得太錯的就是香港資金流走或者港人愈來愈窮。事實上，根據瑞銀最新公布的《2025年全球財富報告》，2024年香港成年人人均財富達471.9萬元，是全球第三位。又根據香港家族辦公室協會主席關志敏指出，香港有超過一萬個億萬富豪，如果與整個東南亞做比較，其億萬富豪人數只是香港的一半。悲情可以發酵是因為時局變化及營商出現必需的轉型，特首李家超先生形容得很對的，我們只是面對一個經濟轉型期，這點其實筆者在2022年《我對樓市的十大忠告》中曾提醒通關之後的香港可能會面對更多更大的變遷甚結業壓力，因為香港正缺乏動力去改變。

執筆之日，滯後市場及資料最完整齊備的差餉物業估價署指數顯示，買賣連升3個月，租務連升7個月，筆者認為當樓市升勢明顯之後，回復得會比以前的跌市會快一點，而今次快不是因為炒風，只是香港的聚積多時的購買力是時候發揮而已，人生可以遇到幾多次樓價是低過建築成本？市道低迷時你在做甚麼？自怨自艾幸災樂禍，還是好像一些新潮西餅店一樣，在最困難的時候去掌握最珍貴的機會，大展拳腳。平時港人在市道復甦時動作會最快，但今次顯然比一些外資和內地的朋友更遲出手，這點港人心態有甚麼地方要調整？筆者認為這一點大家要反思一下。