香港 - 2026年2月25日 -
戴德梁行大中華區首席執行官及環球董事趙錦權先生就2026/2027年度財政預算案以下議題作出回應：
以錨機構與清晰分工，提升北部都會區落地效率
政府提及將進一步推動在北都持有土地的發展商，聯同科技或先進製造企業向政府提出合作發展方案。本行認為，在北都推動公私營合作模式，可提升執行效率及減輕政府財政壓力，有助加快及落實北都發展，亦能善用市場效率與創新能力。不過，其關鍵亦在於政府如何清晰界定公共與商業角色，確保長遠產業發展目標、土地用途及回報分配的透明度，以吸引私人市場參與。若配合清晰規劃、分階段落實及嚴謹監管，公私營合作模式將能成為推動北部都會區產業化的重要工具。
如我們早前亦在研究報告提出，政府可考慮鎖定及引入戰略性的「錨機構」，並避免各個片區產業功能模糊的局面，以確立片區定位和提升片區吸引力，期望政府能盡快落實並公布相關大學及科技產業進駐的細節，增強發展商對於落戶北都及片區開發的信心。同時，本行樂見政府采納本行早前建議，落實北都地價繳付彈性安排，有助紓緩企業開發土地的現金流壓力，提升公私營合作模式與產業導入的可行性與速度。
建議善用強積金資產拓寬北都融資渠道
本行支持政府提高兩個債券計劃的借款上限至9,000億元，為北部都會區發展融資，未來亦將發行更多較長期的債券，以更配合現金流年期與工程項目的資金配置。然而，除了向市場直接發債，本行建議可從更宏觀的資產配置角度，善用龐大的強積金資金池。根據積金局數據，截至2025年12月底，強積金總資產升至約1.55萬億元，突破歷史新高。政府可考慮適度放寬強積金投資限制，容許運用一定比例資產（例如10%）投資於北部都會區發展的長期債券。此舉既能為北都建設提供穩定的資金來源，亦能為強積金成員提供多一個風險相對較低、回報較為穩定的投資選項，達致雙贏局面。
房屋供應
政府來年的賣地表供應量，以及未來三至四年一手私人住宅潛在供應量，均顯示土地及房屋供應趨穩定。我們建議政府應同時簡化招標條款，並把土地有序地推出市場，以吸引更多不同發展商參與競投，激活市場。
建議協助「簡樸房」居民安置
「簡樸房」規管制度預計於今年3月1日生效，過渡安排為期四十八個月，屆時或有部分單位不符要求，導致居民需要遷出，加上全港樓齡逾50年的舊型公共屋邨約有2.7萬個單位，重建安置壓力巨大。本行認為，市區重建策略應具備彈性及財務可持續性，政府需制定清晰的安置優先次序，合理分配有關單位予受影響居民、舊屋邨租戶及輪候冊人士。
針對市建局目前的收購模式，現行以接近一手住宅物業價格（包含自置居所津貼）進行收購的機制，往往令局方面臨沉重的財政負擔。對此，本行建議政府深入優化「樓換樓」機制，以減輕現金賠償的壓力。具體而言，我們期望政府能探討將新發展區，如將軍澳等的土地撥予市建局或相關機構，專門用作非原區安置的「樓換樓」用途。此外，現行的「七年樓齡」補償基準雖有其依據，但政府不妨考慮向舊樓業主提供更具吸引力的換樓條件，以此作為誘因，加速搬遷流轉。
我們相信此舉不僅能有效減少重建初期的龐大現金支出，紓緩市建局的流動資金壓力，更能在重建項目落成並售出後，讓資金回流以支持後續項目，從而建立一個資金良性循環的可持續重建模式。
港投公司與市場資本合作有助優質商業物業項目發展
我們同意政府因應市場供求情況，來年繼續不推售一般商業用地的措施。截至去年第四季末為止，本港整體甲廈待租率約20.3%，暫緩推售商業地可讓市場逐漸消化現時空置樓面有助穩定寫字樓市場，惟政府宜定期檢視市場情況，適時重售商業地塊。
至於港投公司與市場資本合作，引導資金投向符合香港產業定位的優質商業物業項目，並把項目與目標行業的企業對接，整體方向正面，並符合市場化的原則。此舉不但可改善項目與企業之間的對接效率，為創科、醫療科研等新興產業提供更合適的項目，同時可為商用物業板塊注入新需求。
沙嶺數據中心用地強化香港數據樞紐地位
政府提速推動人工智能產業化，鼓勵人工智能的廣泛應用及與各行業深度融合，長遠對於數據中心的算力需求將大幅提升，帶動本地對高規格數據中設施的吸納能力。
至於沙嶺數據中心用地提供逾250萬平方呎樓面面積，相對於目前全港數據中心約1000萬平方呎總存量約25%，屬近年罕有的大型供應。若項目稍後成功批出，將為本港人工智能發展提供高電力容量及基礎設施，長遠將有助提升香港於大灣區及亞洲的數據樞紐地位。
鞏固國際航運樞紐靈活應對企業於物流用地的需要
政府提出配合國家航運戰略、推動香港國際航運中心升級，並加快物流業智慧化及拓展貨源腹地，並預留約三十二公頃土地於洪水橋/廈村新發展區發展現代物流圈，此舉有助進一步鞏固香港作為國際航運樞紐角色。
然而，我們認為政府在建設現代物流產業園區時，應以市場導向、企業為本，靈活應對企業的需要並加以配合，同時提供不同優惠，以吸引企業進駐。
多元化措施和持續撥款帶動本地零售消費及商舖市場
我們樂見政府推出多元化措施和持續撥款，全方位推動本港展覽業、獎勵旅遊、活化歷史建築、國際郵輪、體育盛事、海濱優化工程及「城鄉共融」計劃等多個層面。透過這些具針對性且豐富的活動，不僅能吸引不同目標及消費能力的旅客來港，拓寬客源，同時亦有助全面提升旅遊業的競爭力。我們相信，上述舉措將推動高增值經濟活動的發展，並進一步帶動本地零售消費及商舖市場的活躍，為整體經濟注入更多動力，實現長遠效益。
我們對中長期本港的商舖租金持樂觀態度，相信隨著政策的逐步落實及旅遊業的進一步提升，商舖租金將出現更正面的變化。
善用土地資源推動學生宿舍發展
隨著各項人才入境計劃、北都大學城規劃及吸引全球優秀學生來港就學的政策推進，市場對住宅及學生宿舍的需求預期將持續上升。發展局早前公布把啟德、沙田小瀝源及東涌東三幅商業用地改劃為專上教育學生宿舍用途，預計可提供約4,500個宿位；對於本次預算案進一步落實相關政策，有助有效紓解宿位短缺，長遠亦可緩和住宅租金壓力，利好樓市健康發展。惟學生宿舍項目不可拆售且回本期較長，建議政府在賣地條款上提供適度誘因，例如優先選址於鄰近專上院校的地段，並在補地價或招標條款上給予更大彈性，以吸引發展商積極參與。
北都大學用地
政府在北部都會區大學城發展中，透過批出三幅位於洪水橋／厦村的新發展用地，並以貸款形式預留一百億元支持校舍建設，充分展現加快推動高等教育及『留學香港』政策的決心，有助進一步提升香港作為區域教育樞紐的整體吸引力。期望洪水橋／厦村在引入學生及校舍用地的同時，能與該片區既有的產業發展方向與功能定位緊密結合，產生協同效應，並與日後於牛潭尾推出的教育用地形成清晰分工、互補發展。
調整投資移民政策吸納國際資本
本行支持政府持續加強海內外招才引智，但本次未見就協助來港人才在港置業提出具體安排。我們建議適度下調投資門檻，並擴闊合資格投資物業範圍，毋須僅限於非住宅物業，亦可審慎將部分住宅物業納入計算。同時，建議檢視外來投資者在銀行融資與按揭方面的限制，提升資金運用與流轉的靈活性，以吸引更多國際資本與高端人才長期落戶香港。
建議政府審慎調整豪宅稅率
對於政府提高一億元以上的住宅物業交易印花稅稅率，基於「能者多付」原則，本行認爲是次調整仍屬理性水平，但短期內難免導致部分潛在買家暫緩入市。不過，我們相信待市場作出調整後，香港豪宅市場交投仍能夠維持熱度。我們寄語政府未來應繼續審慎調整豪宅稅率，以免削弱香港房地產市場的吸引力。
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