從供應角度看，超級豪宅市場本身仍極度緊絀。(資料圖片)
財政司長於上月25日公布《財政預算案》，其中最大焦點之一，是涉及高價值住宅物業的印花稅制度。由2月26日起，價值1億元或以上的住宅物業，其從價印花稅率將由4.25%上調至6.5%。換言之，一宗價值1億元的物業或以上，印花稅將由425萬元增至650萬元。
豪宅交投活躍 為庫房增加稅收
這項政策調整正值香港豪宅市場迎來強勁復甦之際，受惠於持續的低息環境、股市回升，以及「資本投資者入境計劃」調整投資門檻後所帶動的新增資金，豪宅買賣在2025年出現明顯勢頭。
根據土地註冊處的數據，2025年錄得一億港元以上住宅成交241宗，較2024年的128宗大增88.3%。其中1億至2億元達171宗，按年升約114%，為五年新高；而2億至3億元達51宗，按年升約96%。
整體而言，241宗超級豪宅買賣只佔全年住宅成交量(70,549宗)約0.34%，但涉資總額高達461.7億元。以舊稅率計算，政府可收取約19.62億元印花稅；改為6.5%後，稅收將增至30.01億元，意味每年或多約10億元收入。
政策影響不容忽視
然而，部分地產業界對稅率上調時間存慮，成本上升仍可能造成豪宅物業流動性下降、抑制投資需求，以及削弱買家信心。
從供應角度看，超級豪宅市場本身仍極度緊絀。現時全港約26,107個待售二手住宅單位中，叫價逾1億元僅159個，佔比約0.6%。當中包括81間洋房及78個分層單位，叫價介乎1.05億至7億元，實用面積則由1,254至8,380方呎。
值得留意的是，差餉物業估價署住宅樓價指數在2026年1月已升至301.4點，按月升0.53%，為連升第八個月，累計反彈5.2%，升至18個月高位。2025年全年更已錄得3.7%升幅。自2021年9月高峰後的累積跌幅亦由逾三成收窄至約24%，顯示市場正穩步修復。
至於此次調整對市場的整體影響，筆者認為，雖然新稅率提升至6.5%，增加了超級豪宅買家的成本，但即使如此，與高峰時期的樓市辣招比較仍屬「低稅時代」，過往內地買家或公司買家需要支付高達30%稅項，如今已減負約八成。換言之，稅率調整只是在極低水平下作出微調。
考慮到整體市場的支持因素，包括宏觀經濟持續改善、聯儲局預期再度減息，加上市場成交量與買家情緒正在穩步改善，預計整體住宅市場的上升趨勢持續。綜合而言，新稅率主要影響超高價成交，但對整體住宅市場的實質影響將十分有限(0.3%的交易量)。反而可能刺激部分買家將焦點轉向中小型單位，使市場結構更健康；整體住宅市場仍有望在2026年延續溫和向上走勢。
世邦魏理仕香港區估值及諮詢服務部資深董事陸偉倫