零售轉型陣痛「教育＋住宿」成投資新風口

近日走在尖沙咀或銅鑼灣街頭，不難發現昔日租金昂貴的「舖王」依然大門深鎖。根據差估署及中原地產的最新數據，本港核心區街舖空置率仍處於高位，部分位處二線街道的舖位甚至已空置超過12個月。在北上消費成風及電商衝擊下，傳統零售及餐飲業正經歷深刻的結構性轉型，經濟過渡期的陣痛顯而易見。

然而，「東邊落地西邊起」，當傳統零售疲弱之際，教育相關產業卻異軍突起。近期傳媒均報道，不少資深投資者正積極將工廈或舊酒店改裝為「學生公寓」。這股熱潮背後，離不開政府政策的強力支持。隨著政府積極搶人才，並宣布將資助大學非本地生限額由20%倍增至40%，預計未來數年內地及海外學生將大舉湧入。

值得留意的是，除了高等教育，近年決定來港參加DSE考試的內地生亦顯著增加。這批新來港人口，特別是內地研究生及修讀短期課程的專業人士，對居住環境有極高要求。由於各大院校宿位長期供不應求，大學周邊如紅磡、西營盤及沙田區的私樓租金表現異常堅挺，租金回報率甚至優於中小型住宅。

筆者認為，教育已不再僅是傳統的教學活動，更是一門龐大的商業生態。除了學生住宿，不少教育機構，國際學校等亦正物色商場或商廈空間進行擴充，更有學校主動到海外招生。在傳統零售寒冬下，投資者應跳出框架，將目光由依賴遊客消費的零售業，轉向具有「剛性需求」的教育及配套服務。不過凡事亦有兩面，目前需求雖然旺盛，但當政府政策有改變，或批出大量供應時，或會出現投資風險。