儘管整體趨勢向好，部分成交仍低於銀行估值，如美孚新邨錄得約6.6%折讓。(資料圖片)
近期二手成交數據顯示，香港住宅市場正逐步走出低谷，並出現回穩跡象。尤其部分成熟大型屋苑及傳統藍籌屋苑成交率先回暖，反映市場動力正由核心區逐步擴散。
根據9宗來自主要屋苑的二手成交個案，包括沙田第一城、嘉湖山莊、美孚新邨、太古城、海怡半島、黃埔花園、麗港城及日出康城等，所有個案相對上一手成交價均錄得正增長，具一定參考價值。
全數錄得升幅 市場釋出正面訊號
上述9宗成交全部錄得升幅，幅度介乎約6%至21.5%，顯示不同地區及物業類型均出現價格改善。
其中升幅最顯著為嘉湖山莊單位，由410萬升至498萬元，升幅約21.5%；太古城一個單位則由865萬升至1,050萬元，升幅約21.4%，而持貨期僅約70日。作為港島指標藍籌屋苑，太古城短期內錄得理想升幅，反映買家對優質物業承接力正在回升。
短期轉售個案表現較佳
數據亦顯示短持貨期個案表現較突出。9宗成交中，有7宗持貨期為一年或以下，平均約188日，平均升幅約14.6%，略高於整體約13.8%。
這反映部分買家在市況調整期間，以較吸引價格入市，在市場氣氛改善及需求回升下，可於短時間內錄得回報。同時，相關成交亦顯示二手市場流動性已有所改善，尤其在大型屋苑，價格更容易達成共識。
成熟屋苑具韌性
值得留意的是，樣本中8宗為樓齡超過30年的成熟屋苑，平均升幅約14.4%，表現甚至優於個別新盤。
例如太古城、美孚新邨及沙田第一城均錄得雙位數升幅。這反映買家並非單純追逐新盤供應，而是重新重視交通便利、配套成熟及市場認受性高的傳統屋苑。
在市場回穩過程中，這類屋苑憑藉流動性高及定位清晰，展現出較強抗跌及復甦能力。
呎價回升 支持樓價回穩
除成交價外，每平方呎價格亦同步回升。樣本中最新平均呎價約13,036元，高於此前約11,504元；中位呎價升至約12,168元，亦較之前約10,754元為高。
呎價上升顯示市場承接力改善，買家願意為具質素或地段優勢的單位支付較穩定價格，反映回升並非僅由個別個案帶動，而是具一定廣泛性。
買家仍審慎 折讓成交仍存在
儘管整體趨勢向好，部分成交仍低於銀行估值。例如太古城上述成交低於估值約15.4%，美孚新邨亦錄得約6.6%折讓。
這反映市場氣氛雖改善，但買家仍保持審慎，對價格敏感，傾向在具折讓情況下入市。某程度上，這亦有助促成交易並支撐短期升幅。
市場逐步穩定 復甦動力初現
整體而言，上述成交個案顯示香港二手住宅市場正逐步穩定並恢復動力，全部樣本錄得正回報，其中短持貨期個案表現尤為突出。
同時，太古城、美孚新邨、沙田第一城及黃埔花園等核心屋苑持續具吸引力，受惠於地理優勢及成熟配套。呎價回升亦支持樓價由低位回穩。
在估值層面，多數成交與銀行估價大致貼近，顯示升幅主要由基本因素支持，而非單純投機帶動。雖然買家仍審慎，但整體數據反映，二手市場正由調整期邁向穩定階段，並為未來復甦奠定基礎。
世邦魏理仕香港區估值及諮詢服務部資深董事陸偉倫