香港樓市的四大底氣

【潮看樓市】上期本欄跟大家回顧了本港樓市在2026年上半年表現突出，主要受惠低息環境、資金回流、經濟復甦，以及各大投行紛紛轉軚調升預測等多重利好因素帶動，整體市場猶如注入了強心針。步入下半年，雖然在上半年高基數的效應下，交投量有機會稍微放緩，但在多項核心動力的持續支撐下，樓價穩步上揚的大趨勢依然難以動搖，整個市場正從急衝期步入更為穩健的上升軌道。

筆者認為支撐下半年樓市的第一大底氣，來自於內地專才剛性需求的實質釋放。過去兩年透過「高才通」及「優才計劃」來港的各路專才，大部分選擇先租樓觀望，而踏入2026年下半年，這批專才的事業與家庭逐步落地，剛性需求正式由「租市」轉化為「買市」。加上近年不少移民港人選擇回流，與本地換樓潮形成了雙重剛需疊加的奇觀，為核心區物業及中小型住宅提供了極為堅實的底部支撐。

與此同時，本港銀行體系內龐大的閒置資金正尋求保值避風港。由於銀行定期存款息率並不吸引，相比起波動劇烈的金融產品，實物資產的防守性顯然更勝一籌。尤其現時樓價與2021年的歷史高位相比仍有相當顯著的折讓，估值極具吸引力，這批「聰明錢」在下半年勢必加速流入物業市場追落後。

從供應層面來看，未來新盤供應面臨斷層，也正驅使精明的買家提前入市。過去兩年政府放慢賣地節奏，發展商投地亦維持審慎，導致土地儲備持續消耗，市場預期未來三年的私人住宅落成量將連續下跌。買家預判未來的優質單位只會越賣越少，因而在下半年加快入市步伐以鎖定心儀物業。此外，下半年本港IPO市場依舊熱鬧，大批企業排隊上市，帶動了資金與金融高管等高端人才持續落戶，其產生的財富效應將直接活化豪宅及高端物業市場。

由於上半年市場已消化了大量盤源，發展商一手貨尾大減，二手業主也開始惜售，下半年買賣雙方的博弈將由「求量」轉為「求價」。預期下半年一手私宅登記量將達1萬宗，二手則約2.2萬宗，合計達3.2萬宗。雖然交投因高基數而稍微萎縮，但綜觀全年，一手預測仍達2.22萬宗，勢創自2005年以來的22年新高；二手也預計達4.77萬宗，創近5年新高。

在整體經濟向好與實質購買力推動下，下半年樓價升勢未止。中小型住宅下半年樓價料再漲8%，全年累計升幅將約15%；豪宅樓價下半年也看升6%，全年料升逾11%。至於租金方面，在入伙盤增加下，中小型住宅下半年租金升幅料收窄至3%，全年累計升近6.5%，持續破頂；而豪宅租金在供應少需求大的情況下，下半年看升5%，全年累計漲幅料近一成。整體而言，下半年的香港樓市步履更為穩健，對於有心入市的買家來說，這或許是長線佈局優質資產的黃金時機。