用家與炒家交替主導市場突顯房地產市場的周期性

我從事房地產相關的工作逾50年，最大得着是發現了房地產市場的周期性特徵。我採用的並非一般人常用的基礎分析法，而是透過用家與炒家的交替入市，去展現市場處於甚麼階段。這種手法靠近技術分析，應用起來比較方便。

房地產市場(主要指二手市場)的周期，基本上可分成四個階段：(i)復甦期；(ii)高漲期；(iii)危機期；(iv)蕭條期。由於用家與炒家在這四個階段會有截然不同的表現，我們可以藉此判斷市場處於甚麼階段。

在復甦期，市場的動力主要來自用家，他們基於剛需，才會在市場相對淡靜的時候仍選擇入市。至於投資者與炒家，由於在蕭條期損失慘重，還在療傷，大都選擇龜縮。在復甦期初後，有時連用家也會選擇租樓，以減少風險。待空置率減少，租金回升後，才會有較多的用家選擇買樓。

隨着樓價回升，資金擁有者就會意識到，投資環境正在改善，資產價格上升的日子又再來臨，他們便枕戈待旦，於是市場在用家的基礎上又再加了一批投資者與炒家。在用家與炒家的力量匯合下，市場的動力就會增大。無論成交量與升幅，都會增加得很快。樓市於是進入了高漲期。

高漲期持續了一段時間之後，現樓的價錢就會追不上樓花的價錢。原因是買現樓的大都是用家，而買樓花的則多是炒家。只要樓價繼續上升，資金就會持續流入，令樓花的價錢可以升完再升。然而，買現樓的用家，承擔能力卻受他們的經濟收入所局限，當樓價與他們的購買力脫節後，只好棄買轉租，以致現樓的售價，升幅追不上樓花。這時，樓市就會進入危險期。

樓價與用家的購買能力脫節並不是健康的現象。因為炒家的意向隨時會變，不似用家，他們的買意，因有剛性的需求，會十分穩定。

於炒家而言，一旦地緣政治緊張，或美國利息趨升，或政府出辣招遏市，他們的取態就會立即轉變，由想入市增持，改為盡快脫手套現。而銀行亦會在這時候收緊信貸，並要求非自用的投資者補價差，或減持手上的物業。這時樓價就會失去投資者的支持，全面進入蕭條期。

簡而言之，復甦期全靠有剛需的用家起動，到投資者也被吸引入市時，樓市就進入高漲期。到樓價升到超出用家購買力時，樓市就進入危險期；一旦危機爆發，用家與投資者就會齊齊退市，樓市就會進入蕭條期。

從投資策略的角度而言，復甦期宜買樓收租作長遠打算；同時亦是發展商增加土地儲備的好時機。高漲期則是炒樓花的好機會，本小利大。到了危險期，就應該部署開始退市，不要妄想自己可以賺取末段升幅。到了蕭條期，最緊要是忍得住手，不要貪便宜入市，因為蕭條期的樓價低處未算低，寧到市場出現明確訊號後才行動，莫自作聰明，以為自己有預測市底在何水平的能力。