租金升勢勁樓價難下調

最新公布的7月份中原城市租金指數(CRI)報136.34，連續6個月破頂，按月升幅達1.29%，屬14個月最大的漲幅。在在顯示，雖然7月份反映樓價的中原城市領先指數(CCL)已升勢受阻，但租金卻依然升勢強勁。

出現這種情況的原因，是近期樓市的投資環境出現了不少負面因素，但香港的實際住屋需求卻有增無減。投資因素對買賣市場影響較大，而住屋需求最近卻集中反映在租賃市場。如是導致樓價指數與租金指數出現背馳的現象。

不過，投資市場上的負面因素最近已開始消退，買家又開始意識到，猶豫可能代價很大，所以8月份樓市的買賣宗數又開始回升，相信樓價指數很快就有所反映。

所謂投資市場的負面因素，主要有三個。一是美息趨升，但由於聯儲局的議息結果是維持利率不變，大家對這項因素已沒有之前那麼緊張。原因是油價已從高位回落，通脹的壓力已略為消減，加上就業市場的數據又不理想，聯儲局應不會在這種情況下加息，以免對經濟造成更大負累。

影響投資市場的第二個負面因素，是擔心中國政府收緊資金外流的管制，會導致內地買家沒法調動內地的資金入市。但現實卻是這些傳言無阻股市的交投活躍，恒指還收復了不少失地。另一方面，香港的豪宅市場近期相當活躍，過億的成交大幅增加，交投減少的反而是剛需市場。反映受這項因素影響較大的主要是小買家的心理，而不是大買家的實際資金周轉。

影響買賣市場的第三個負面因素，是上半年樓價升得太急，市場擔心下半年的升幅可能已被提前消化掉了，怕往後樓價可能需要向下整固。不過，經過一個多月的好淡爭持後，勝出的仍是賣方。賣方之所以能爭到話語權，是因為市場上的盤疏。買方若是不讓步的話，盤可能會被別的買家吸納；而賣方卻沒有這方面的憂慮。

現實是業主即使一時間找不到買家，仍可以輕易把樓租出，且租金回報大都比上一個租約優勝。所以買家只要稍有遲疑，樓盤可能會被租客捷足先登。如是令到買家「腹背受敵」，非要出手快不可。要出手快，自然亦要出價爽快。

樓宇的租賃市場，是一個最能反映目前實際住屋需求的市場；未來的投資因素，對它不會有直接的影響，炒家很難在租賃市場上興風作浪。沒有實際居住需要的人是不會去租樓的。

7月份，單是中原促成的租賃交易就達3,317宗，是正常月份的兩倍。7月份有這麼多的租客，有相當部分是外來的學生；亦不能排除有一部分租客是擔心買樓會有風險，才棄買轉租的。一旦他們恢復對後市的信心，相信很快又會掉頭過來，轉租為買。去年下半年，港人對住宅後市轉趨樂觀，就有不少租客棄租轉買。