這一代．買樓

「一個人15,000元月薪，你願不願作出犧牲，看少點戲，少去日本，你願意犧牲500元，還是犧牲3,000元？」新任青年事務委員會主席劉鳴煒的一句，擊起千重浪。目前的問題不是你犧牲幾多可以儲夠首期置業，而是無論你犧牲幾多都不可能儲夠首期置業，為甚麼？

中原城市領先指數(CCI)在09年不足60點，到了今年5月22日已升至141.3點。有關指數以97年7月作基準，基準是100點，到09年CCI跌至不足60點，意味全港平均樓價是97年7月時的六折，金融海嘯後CCI輕鬆升穿100點，目前CCI反映最新的樓價是97年7月時高出41%。

且以新元朗中心一個建築面積576方呎單位為例，該盤3座中高層C室在09年12月作價218萬元，建築呎價3,785元，有關單位在今年4月以493萬元轉售，相當於建築呎價8,559元，四、五年間樓價升幅達1.26倍。

但港人家庭住戶收入中位數遠追不上樓價升幅，2001、2006、2011年及2014年家庭住戶收入中位數分別是1.871萬元、1.725萬元、2.05萬元及2.35萬元。簡單說，即無論你犧牲少看多少齣戲、少去多少次日本，甚至犧牲所有娛樂，你都無法追到樓價升幅。樓價在美國推出量寬後倍升，這個基本概念對不斷犧牲儲首期的青年人而言易明，但對於不曾供樓的劉鳴煒或已有物業的既得利益集團而言，有點遙遠。

我在題為《上一代．買樓》一文中，提出美國推出量寬間接減慢當地貨幣流通速度，反令預期的通脹遲遲未能出現，香港消費物價指數(CPI)受人民幣左右，不存在通縮(輸入通脹)，但本地貨幣流通速度同受影響。為何在量寬下貨幣流通速度仍放慢？點解唔使錢？

原因很多，包括1)收入支出結構改變；2)科技發達；3)金融市場表現、4)對未來經濟預期及5)長短債息率倒掛等，以收入支出結構改變為例，收入的增加有限，但開支在樓價急升下大家節衣縮食。樓價物價上升後，要大眾儲更多錢供樓(或儲首期)，結果在收入不變下消費減少(近期股市暢旺，大家才開始增加消費)。故你容易看到全球股市、樓市等或可借錢炒賣的資產價格不斷攀升，相反一般消耗性消費品卻現通縮怪現象。上一代既得利益集團享受經濟起飛成果，但遇到金融海嘯時拒絕洗牌，在量寬下資產價格高企，苦了下一代。97年有不少企業破產，但08年呢？既得利益集團資產有增無減。下周繼續話題：「下一代‧買樓」。 DBC數碼電台財經台副總監，與其濫用資深傳媒人，叫財經記者就夠。