近日，隨著一書洛陽紙貴，「細價樓是否會爆煲」的議論，甚囂塵上。與此同時，也有美國大型金融機構指出，香港的投資市場，無論是股市還是樓市，對息口極為敏感；因此，一旦美國聯邦儲備局決定加息，受聯繫匯率所拖累，香港金管局亦必須蕭規曹隨，從而為「步步高升」的樓市，「晴暗未明」的股市，帶來壓力。
然而，正如筆者月前所指，眼前豪宅市道不見得屬於所謂「追落後」，更有可能將帶動新一波升浪；即使，新一波升浪的走勢，未必能夠如2013年至去年底的急勁，那怕政府推出一輪又一輪的辣招。參考1980年代初到1990年代末的香港經濟發展和樓市、股市聯動關係，本地人均收入和經濟增長率放緩，與資產價格上升，有可能長期並行。再加入重量級的中國因素，便不容我們對可見將來香港投資市場的上落，過於「想當然」。
眼前，中國除卻本土服務業，而非服務出口，有所擴張，固定資產投資與進出口數據仍然不理想；但資金外流，到其他市場分散投資、平衡風險的態勢，仍將持續一段日子。事實上，就政府公布的數字可見，在過去6到12個月間，印花稅遠遠出乎意料地急升，倒不完全因為「滬港通」等證券市場新措施帶來的「互融互通」；畢竟，每天以千億計成交，不過是最近數周之事。
「辣招」、「加辣招」雖然疊級而上，與物業買賣相關的稅收已被海外，尤其內地投資者所消化並習慣，毫無疑問是推高政府財稅收入的主力。如上所述，新一波外來投資者，更大程度以內地經濟前景暗淡為前提，來港購買物業以平抑風險，其長線投資甚或自用的意味更濃。就此而言，更多選擇銀碼細，租值回報較可觀，但長期升值潛力不及豪宅的中、細價樓，反而合乎情理。
在豪宅，尤其是九龍區千呎以上單位重拾升勢的當下，周邊及新界中、小型單位的走勢，以及公司客、內地客的比例會否持續上升，便是眼前值得關注之處。比起港島的樓價升跌，將影響更多香港普羅階層的投資收入與生活壓力。筆者始終認為，單靠稅收工具和有限度市區重建，只會將港人收入和樓價水平，越拉越遠。固然，以自由市場調配資源為原則，工資高低並非評判物業價格是否合理的唯一標準。
大型新市鎮的開發，同時提供逾十萬的住宅單位和工作機會，不只是解決問題的主要途徑，也為1980、90年間香港高速而平穩發展的成功故事證明有效。新近修訂的「洪水橋」計劃在大方向上正確，然而，就開發沙田、大埔、將軍澳、東涌等新市鎮的經驗看來，最大的挑戰不在地區異議，或者規劃、基建、交通、造價、延宕等技術問題；而在於創造多元產業，以及大量工作機會之上。在這方面，本欄將持續觀察與分析。