早前參加am730於8月8日舉辦的首場「土地小辯論」，並與著名經濟學者雷鼎鳴教授對談，暢論政府應如何加快土地供應的徐家健教授，今次再邀請了兩位同為本報專欄免費早餐的作者，梁天卓教授及曾國平教授一同擔任嘉賓，就土地供應問題發表意見。
徐：徐家健教授 梁：梁天卓教授 曾：曾國平教授
徐：經常有左派的朋友就土地供應作出投訴，其一是不能只談供應不提需求，每天都有新移民來港，就算土地有無限供應也不會足夠。另一說法是根本不用再供應逾千公頃新土地，因需求其實沒有這麼多，想問問梁教授有甚麼意見?
梁：先談談新移民，其實現時香港的人口增長緩慢，每年增長不足1%，去年更只增加了數萬人。不過，就算沒有新移民來港，香港常住人口維持約七百多萬人，人均居住面積也只有約160平方呎，比上海少約20%，比新加坡更少達70%，現時新加坡人均居住面積達300平方呎，就算香港的人口零增長，要解決人均居住面積的問題，也要大量增加土地才可做到，粗略估算如要達到新加坡的水平，需再增加近五千公頃土地。而根據政府的2030研究報告，香港仍欠缺230公頃土地，此數字已扣除原計劃增加的千多公頃土地。但事實仍不足夠，香港需要再增加3倍土地，即數千公頃土地，才會達到新加坡的人均居住面積水平。
徐：對左翼學者質疑人口增長數字，指政府經常「報大數」，你有何意見？
梁：我不否認政府估算的數字確實「唔準」，但就算估算最高峰時人口也只有八百多萬人，七除八扣後實質人口也有近八百萬。
徐：就人口問題我有少許補充，根據美國同事的研究，當樓價愈高，城市人傾向減少生育，因擠迫的居住環境限制了生育。你是否認同如港人可以住大啲，香港家庭會願意生更多小朋友？
梁：絕對會，現時很多家庭連500平方呎的單位也難以負擔，要住更細的單位，又如何養小朋友？
徐：生育率下降與樓價高昂有很大因果關係，如增加土地和樓面面積，讓更多人可以「住大啲」，估計無論左派或右派，都會顧及更多港人利益，特別說到新移民時，自己都要爭氣「製造」更多香港人，隨著人均居住面積增加，相信香港的父母亦會有更大信心生小朋友。
曾：左派經常說土地大辯論存在很多不必要的假設，我認為最不必要的假設是港人永遠人均居住面積只有160平方呎。他們的討論也是以此作為假設，說香港人已夠多，政府的估算「作大」，如維持現時的人均居住面積水平，根本無需這麼多土地供應，但他們並沒有提到我們其實可以「住大啲」。
徐：就算只為要住大啲，亦要更多土地興建大單位。而從樓價角度看，近年愈來愈多人相信香港樓價貴是因利率偏低引起，與供應無關。處於負利率時期，樓價自然高企。當回復正利率，樓價便會回落。如在現時利率將會上升才推新地和新樓，或會碰上樓價下跌的問題。你是否贊同利率影響一切的理論？
曾：如相信此理論大可甚麼也不做，待加息樓價自然會跌。但細想此理論很奇怪，現時其實已恢復正利率，但尚未見樓價回落。事實上自2015年起已屢傳樓市下跌的聲音，但至今也未見跌市，可間接證明此理論有問題。利率高低屬於短期因素，「土地大辯論」應著眼於未來二、三十年，甚至更長時間，應如何解決香港的問題。所以不能只考慮利率一項因素，還有很多其他因素要考慮。看政府可以怎樣做，令有更多土地和私人樓供應，不求樓價立刻下跌，但求於未來可解決樓價難以負擔的問題。
徐：他們亦提到，就算有更多土地興建新樓，樓價亦不會下跌，香港人需繼續住劏房；豪宅大多數由國內買家承接。你認為增加土地供應建新樓，是否真的可幫助港人？
曾：如政府要做，只需於買樓資格上設限便可解決，讓香港人得益。至於劏房問題，是因樓價過高市民未能負擔而需住更細的單位，並非發展商願意不斷建劏房單位，如有更多土地可建更大單位，而且市民又可負擔，發展商根本沒有動機再建劏房，問題亦可自然解決。
梁：當政府以新土地建豪宅，便可將原本用作興建豪宅的土地撥作其他用途，如興建公營房屋或市民可負擔的單位，令中下階層受惠。
徐：總括而言，很難要經濟學者相信增加供應對價格毫無影響。
