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本地
2018-08-01 06:00:00

尋尋覓覓 土地何價??

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有研究估計,香港未來20多年仍缺1,200公頃用地。(陳奕釗攝)

有研究估計,香港未來20多年仍缺1,200公頃用地。(陳奕釗攝)

房屋問題一直備受關注,香港地少人多是不爭的事實,土地資源相當珍貴,加上人口不斷膨脹,公屋輪候時間長逾5年,更有研究顯示,香港人要「唔飲唔食」兼且要零消費下,平均要用19年才能買樓,堪稱「全球之冠」,在愈買愈細、愈買愈貴,租金有升冇跌,以及「納米樓」的應運而生,現時置業困難究竟責任誰屬,同時亦已惹來坊間爭議,帶來不少社會問題。市場已瀰漫一股對本港政府不滿的情緒,解決住屋問題已成為當務之急,港府針對土地問題,特意成立土地供應專責小組,經過14次會議討論土地供應方案,並歸納出18個增加土地的選項以公眾諮詢徵求意見,在當局土地大辯論有結果前,先來一個小辯論,探討一下哪個方案最可行及最多人支持,短期內最能解決土地短缺的問題?


本報特意訪問多位學者、立法會議員來個小辯論,以針對政府土地供應小組的土地供應方案提出的選項優、缺點作出評論、分析及意見。

 

填海補充土儲首選
立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓認為,填海是增加土地的必然選項,是為香港未來長遠增加土地的首選方案,但要解決即時的房屋問題,公私營合作是必然選擇,主要是發展商有土地,建屋效率亦不容置疑,最大問題在於合作模式,及利潤分配等。但他強調,一旦公私營達成合作,「切記不可給予公眾有『官商勾結』,明益地產商的印象」。他說,「政府在公私營合作上,要把好關,多諮詢各界,平衡利益下才可以落實」,政府所做的所有決定前,都必需要公平公開。

在政府列出多18個增加土地建議中,他認為,先要考慮多個重要因素,包括土地來源、可建房屋數量,時間因素及換地賠償問題。

至於郊野公園改劃土地,謝偉銓認為,需要大量更改用途或基建配套,加上郊野公園大多位於較邊陲及偏遠地區,道路基建設施不足,相信最少都要5、6年才可落實規劃,興建房屋,落成就要多7至8年,甚至10年,雖然遠水不能救近火,但仍有必要作好長遠規劃,相信暫時仍難以迅速解決房屋短缺及「上樓難」的問題。

香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量亦認同,公私營合作發展,「我個人覺得無問題,但就要做好規劃,不要留下話柄遭人非議,要做到公平公開公正」。他相信,本港發展商大都願意配合政府長遠土地發展計劃,並非全部唯利是圖,若政府能作出清晰社區規模,整體配套計劃,包括道路、水、電,未來社區發展,醫療設施等,以及制定一系列的賠償機制,及日後發展分紅,料會達到一定效果,切記不要閉門造車。

他又認為,香港現時出現房屋問題,主要是公屋流轉慢,要解決可以參考新加坡的房屋模式,甚至政府可以利誘部分富戶交還公屋,給予公屋戶100萬元作為遷出賠償,同時推出更多配套計劃,讓部分退休人士遷往大灣區居住,讓公屋加速流轉,但政府就要與中央政府配合,在醫療,交通方面等作出優惠,讓本港居民搬到大灣區居住仍能享受本港福利,甚至加碼讓部分退休人士回流內地安享晚年。


粉嶺高球場有爭議
長遠來講,莊太量認為本港要增加土地儲備,填海造地是不可或缺,不過,所需時間動輒需要十年或以上,但唔可以唔做,要為將來土地儲備作積聚。另外,他不贊成修改私人遊樂場地契約,包括粉嶺高爾夫球場等,雖然可建單位涉最多13,200伙,但他說,「香港作為國際大都會、國際城市,怎能連一個國際高爾夫球場都無」。
 

謝偉銓認為填海是增加土地的必然選項。(蘇文傑攝)

謝偉銓建議政府今年繼續派消費券,但難以期望金額會比之前多。(資料圖片)

莊太量認同公私營合作發展。(蘇文傑攝)

莊太量認同公私營合作發展。(蘇文傑攝)

另外, 冠域商業及經濟研究中心主任關焯照表示,政府要增加土地,修改私人遊樂場契約是最可行方案,尤其是粉嶺高爾夫球場等地影響最細,若政府「動真格」將粉嶺高爾夫球場作為解決土地問題,可釋出的土地約172公頃,估計可建單位達4,600至13,200伙,他贊成該方案,並指「可以打破特權階級問題,市民會順氣啲,日後事情就好辦啲」,一旦政府落實收回粉嶺高爾夫球場,就可打破坊間指政府明益利益團體,特權階級的感覺,若落實收回起樓,相信之後要推其他方案,好似公私營合作發展的阻力會減少,就相對較容易落實。
他又指出,香港回歸後,受到多項大事件左右,包括97金融風暴、2003年沙士、2008年雷曼事件等,都打亂了香港土地房屋發展步伐,令本港近年開發土地的計劃欠奉,「買樓難、樓價貴、上樓難,已引起社會關注」。


農地發展可考慮
至於專責小組提出的多項意見,哪個方案最可行?關焯照首選農地發展,「這是可行的」,不過,面對的政治阻力亦不少,主要是本港農地大多由發展商所持有,政府可以「尚方寶劍」,即土地收回條例收回土地。根據以往個案,土地收回條例可快速解決收地問題,亦可中斷坊間指責利益輸送的問題,明益地產發展商的疑慮,根據粗略估計及公開資料所得,各大型發展商在新界擁有不少於1,000公頃的農地。他又認為,社會可探討能否及應如何透過公私營合作模式,將私人農地作更具社會效益的發展,加上農地一般缺乏交通配套,需要重新規劃,道路、及公共設施等需時,好處在於減少司法覆核程序,較易處理。

關焯照又指,填海造地亦屬「必選」方案之一,不過填海造地時間較長,較難解決現時急切需要土地的房屋問題。至於棕地,他說,由於要透過土地收回條例,及商討補償金額難以達到共識,最終可能涉及一定數量金額,相信未必得到社會大眾支持,並可能引起爭議。


搬葵涌港   騰地起樓
前規劃署署長、現為智庫組織「香港願景計劃」首席研究顧問潘國城早於前年已倡議重置貨櫃碼頭。他稱,1960年代設計貨櫃碼頭原意只是供本地使用,但其後演變成中國以至東南亞等地的轉口港,配套上根本未能迎合。他又提到,有從事貨櫃業人士及學者指出,本港貨櫃碼頭正面對不少問題,如難以讓大型貨櫃船停泊上落貨及操作工具仍未全自動化等,導致運作效率大減。事實上,隨著內地不斷發展貨櫃碼頭,香港於世界貨櫃吞吐量排名已被上海、深圳等地超前,目前已滑落至全球第六位。因此,他認為長遠而言貨櫃碼頭都需要搬遷,直言「除非有人話香港唔再需要貨櫃碼頭。」

他又建議於大嶼山對外構築人工島,並將部分工業遷至該地,不但可提升本港貨櫃碼頭運作效率,亦釋放位於市區中心的碼頭用地,應付香港的發展需要。原地將可發展成相等於7個太古城或25個海怡半島的新社區,可容納超過20萬人。

至於土地供應專責小組所提出的公私營合作模式曾用於1970年代發展沙田新市鎮,他指,當時沙田部分土地是填海得來,另外則是私人農地,政府為保障其新市鎮發展可得以控制,於是以現金賠償或換地權益書向農民徵地,而權益書持有人日後可換回其他新界土地。不過,在1980年代後中國已不承認港英政府發行換地權益書,故此方法不可能再沿用,加上香港亦根本無地可換。


公私營合作難度高
對於坊間對公私營合作存在憂慮,甚至抱有「利益輸送」的觀念。潘國城認為,確實難以作一個界定,但只要發展私人土地是對社會有好處,而不是土地持有者擁有所有利益,都不能算利益輸送。其智庫就倡議由土地持有者向政府提出發展建議,再成立「公私營合作管理局」專責處理有關申請,以改善公私營合作。

港府特意成立的土地供應專責小組展開土地大辯論公眾諮詢,以解決香港土地不足問題及增加土地供應,提出18選項,包括棕地發展、維港以外填海、利用私人的新界農地儲備、發展郊野公園邊陲地、發展內河碼頭用地、葵青貨櫃碼頭上蓋發展等。方案涵蓋短、中、長期的土地需要,而在小組大辯論有結果之前,來一個理性小辯論,有興趣的讀者,可於8月8日出席土地小辯論公開論壇。

關焯照指修改私人遊樂場契約是最可行方案。(鍾式明攝)

關焯照指修改私人遊樂場契約是最可行方案。(鍾式明攝)

潘國城倡議重置貨櫃碼頭。(鍾式明攝)

潘國城倡議重置貨櫃碼頭。(鍾式明攝)

日期:2018年8月8日(三)      

時間:下午3時至5時    

地點:香港銅鑼灣禮頓道77號禮頓中心20樓    

報名網址:https://apps.am730.com.hk/seminar 

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