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2018-09-12 06:00:00

湯文亮 X 徐家健 論樓價升跌與土地供應關係

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特區政府土地供應專責小組舉行的「土地大辯論」,至今仍未能就18個土地供應選項達成共識。而《am730》早前舉行的「土地小辯論」已順利完成,一眾講者分別就公私合營發展農地、收回粉嶺高爾夫球場、發展棕地,以及填海造地等多種土地供應選項,以及公私營房屋的發展比例等各自發表意見。不過,對於「樓價」這重要元素卻鮮有提及。

 

「住得貴」、「住得細」及「住得迫」一直是大部分港人需面對的問題。有見及此,香港亞太研究所經濟研究中心成員、美國克林信大學經濟系副教授及資訊經濟計劃附屬學者徐家健教授,是次請來香港樓價意見領袖(KOL),紀惠集團行政總裁湯文亮博士,為大家剖析土地供應與樓價的關係。

湯文亮博士認為除了增加土地外,也要地產商肯賣新盤,樓價才有望下跌。

湯文亮博士認為除了增加土地外,也要地產商肯賣新盤,樓價才有望下跌。

徐:徐家健教授    湯:湯文亮博士

徐:你認為香港的樓價走勢會怎樣?如增加土地供應的話,對將來的樓價會有甚麼影響?

湯:我認為現屆政府好像已了解樓市及樓價走勢,因會增加土地供應。上兩屆政府於樓價上升時,會推出額外印花稅(SSD)以壓抑需求,而現在則增加供應。然而並非說增加便增加,增加供應主要有兩個方法,第一是政府自己增加,第二則是發展商願意發售新樓盤。其實政府於過去兩三年一直有推出新地皮,無奈地產商卻不肯發售新盤,積存了較多單位,雖說已取得入伙紙的單位只有九千伙,然而準備取得入伙紙的單位卻有六、七萬伙,如果當時肯推出,市場一定會有壓力,所以政府推新樓空置稅。

回看近期南豐新盤LP6每次均推出數百伙發售,售罄便立即加推。若不推出這些單位,除了每年可能要額外繳付5%稅款外,更要承受因供應增多、利率上升和中美貿易戰加劇等負面因素,影響樓價下跌的潛在風險。就算政府不出招,地產商也會因為這些不利因素考慮加快賣樓。

政府再出招,地產商需多付樓價5%,故一定賣更多樓。只有地產商肯賣新樓,樓市才健康。因為新單位才是真供應,二手樓無論成交多少也只是「塘水滾塘魚」。我認為樓價走勢會平穩向下,但相信樓價不會大跌,因借貸比率較低,就算有從地產商承辦高成數按揭,為數亦不多。二手樓市亦相當穩定,可申請銀行貸款代表已通過壓力測試,加上首期比例較高,根本不用擔心。就算加息幅度亦不會高,因美國不能承受大幅度加息。最少特朗普已表態不想加息,而我覺得有機會不加息,但始終鮑威爾才是聯儲局主席,你說不加息便不加息,可是相當沒面子。至於中美貿易戰,雖然很難估計,不過,美國國內反對聲音越來越多,所以近期的二千億元貨品徵稅亦要暫停,到底是好是壞亦難以預測,始終難以估計美國總統特朗普下一步會怎樣。

我預計樓價會保持平穩,並非叫人現時不買樓,我認為有兩種方法,如果稍欠資金者可以考慮買新樓,因可申請地產商的高成數按揭。以往亦有高成數按揭,但只有最後數十個貨尾單位才會提供,而現時所有新盤單位都可以申請高成數按揭,是其中一個付款方法,如果你只有兩成首期,可以考慮申請,最重要是「供得起」。如果你買的是二手樓,可以大膽向業主「鋤價」,因有業主真心想賣樓,現時的二手物業交投都是因為業主肯減價。所以買一手樓與二手樓心態有不同,我認為一手樓提供的高成數按揭或許不久便會停止,最少不會由地產商提供,將會改由財務公司提供,但兩者有頗大分別,如日後因未能負擔供款,地產商收樓最少還會有良心,財務公司卻不一定。所以最理想是可以申請地產商的高成數按揭,希望到時政府可以降低措施規定的按揭比例,到時再轉按至銀行,便可成為樓市大贏家。當然,前提是未被地產商/財務公司收樓。

徐:有另一問題於辯論中爭持頗激烈,因有左派人士建議將所有新增土地全部用作興建公屋,有不少朋友,如我的朋友一樣之前落錯車,既不能輪候公屋,亦難以負擔現時的樓價,政府增加土地時,應該興建多少私樓,可以怎樣照顧這些落錯車,又難上車的中產階層? 

湯:不少人「落錯車」,部分更是十年前落車。當時曾蔭權於樓價上升時表示會出招,官員亦表明樓價會跌兩三成。不少人於2004-05年買樓的人,當時樓價升幅已相當可觀,因此選擇落車,其後至今也未能再上車。當時很多賣家選擇售後租回。這些人再上車才正常,因他們才是香港的精英,別說沒有物業便不是精英,只是他們可能受誘惑而做錯決定。我認為問題在逆周期措施上,只需容許首次置業者以較少首期,如仿效新加坡,只需兩成首期便可買樓,並交由銀行把關。以你朋友為例,當時賣樓後擁有一筆資金,現在可重新上車,最少可買回大小與昔日相若的單位。債務或會多一點,畢竟以前做錯決定故必須承受,但問題是不少朋友根本「上唔返車」。

至於公屋問題,大家或許忘了政府已不打算再建公屋,改為興建綠置居。因現有76萬公屋戶,而政府設的上限是80萬,以前公屋居民有入無出,現在則有入有出,而相關數字可以嚇死人。李嘉誠先生退休前最後一次演講,呼籲政府多建公屋,讓我感到愕然。原來公屋可培育細價樓或中價樓的購買力,就如一些朋友上一代也是住公屋,當時的租金較便宜,他們有相當積蓄,亦接受良好教育,自然可買樓,每年約有四萬富戶。

並非所有富戶都會買樓,政府興建更多綠置居,收回9幅土地興建綠置居,再售予公屋居民。而空置的公屋單位只需47日便可完成翻新,讓下一位輪候者入住,所以不用再興建公屋。興建綠置居為公屋居民提供多一條渠道,如地產商興建更多合理價錢的細價樓讓公屋戶選購,亦相當理想。

徐:政府土地大辯論想大量增加土地供應,你是否同意增加土地的做法,於增加土地後,你認為在建屋比例上,是否因細價樓需求大,而興建更多細價樓?但不少人不喜歡面積細的蚊型樓,於政策上可以怎樣安排? 

湯:我認為任何改變現狀的比例都不是好提議,應保持現狀,因萬一改動出問題也不知由誰負責。再者,現在大辯論亦無法得出決定,只是浪費時間。政府有一套做法,第一是大膽跟地產商討價還價,接受較低補地價,甚至可引用收回條例買地興建綠置居。因現時政府庫房有錢,可以買地或收取較低補地價。現在由申請土地起計,約8年後就要將單位出售。政府可改為6年,規定較短的售盤時間,補地價的費用亦可向下調,讓地產商有更多「水位」,吸引地產商加快推盤,我認為這是最快的方法。第二是回收棕地,但現在收回任何棕地,地主必會以粉嶺高爾夫球場這例子來反駁,那是一座大山,政府必需要收回才可跨越這大山。

至於填海涉及國家主權,以往甚少聽聞填海,直至兩個月前特首林鄭月娥到內地面見副總理韓正後,才開始提到填海。因涉及國家主權問題,我相信會有一定規範。此外,對於發展郊野公園,別以為郊野公園便不可動搖,因只是土地儲備的別名。其實郊野公園每年都在擴大,如可將多出的土地用於規劃建屋,那也不是小數目。所以有4項大供應,快可選地產商補地價,慢則可填海,但由填海到首戶入伙最快要15年,遠水不能救近火。最快是地產商補價,最重要是市民有需求,政府才有權力增加供應,樓價自然會穩定,就會國泰民安,大家也會更開心。

徐:希望政府及各界都可聽取湯博士的意見,多謝!

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