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2018-08-13 06:00:00

am730土地小辯論公開論壇 學者專家暢論供地方法 加快釋地解燃眉之急

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香港因土地供應不足導致樓價冠絕全球,住屋成為一大民生問題。特區政府成立土地供應專責小組(小組),現正就土地供應問題舉辦連場「土地大辯論」。《am730》亦於上周三(8月8日)舉辦了首場「土地小辯論」,請來四位專家學者,包括《am730》創辦人,中原集團主席兼總裁施永青;香港亞太研究所經濟研究中心成員、美國克林信大學經濟系副教授及資訊經濟計劃附屬學者徐家健教授;冠域商業及經濟研究中心主任關焯照教授,以及地產商華懋集團行政總裁蔡宏興先生,分享他們對土地供應選項的意見,希望發出不同聲音帶來新思維;亦可增加市民對相關議題的認識和關注度。

 

徐家健:公私合營由下而上 提高發展效率

不少人認為造成樓價高昂的原因之一是官商勾結和地產霸權。每當提及「公私合營」,便會惹來連串質疑聲音。「建制派人士擔心公私合營會造成官商勾結,官員和發展商『著埋同一條褲』,大家共享豐厚利益,小市民則在旁無所適從。」徐家健教授指我們不能忽視了土地增值帶來的好處。故他認為市民在監察是否存在官商勾結的同時,亦要清楚項目是否帶來土地增值,以及合作發展是否可增加效率。

 政府釋放土地及發展商建屋就如麵粉與麵包,兩者缺一不可。傳統競爭理論已指出,兩者並不存在合謀定價的可能,高地價只會推高樓價,政府雖不可能貿然降低地價讓發展商謀取暴利,但降低地價長遠最終也會讓小市民受惠。此外,公私合營除了興建房屋,發展其他基建設施配合亦同樣重要。

他以「洪水橋新發展區」這個非公私合營發展項目為例,立法會自1997年10月起已研究發展洪水橋,前後數次歷經二十年的研究後,終於在2017年公布了「修改相關法定分區計劃大綱圖」,預計於2024年首批居民才會入伙,而整體發展則可望於2038年完成。整個發展計劃的公私營比例為51%:49%,項目雖有私人樓宇,政府也有收地發展,並非一般理解的官商勾結。不過,從中獲得的經驗是整個計劃推展緩慢,蹉跎太長時間,最終計劃的發展仍然是公私營各佔一半,情況實在不理想。

他建議公私合營發展可採取由下而上模式,發展商可捐出部分私人土地作公共用途,如興建公營房屋或其他設施,而餘下用作私人房屋的土地須補足地價。政府則負責提供基建設施,雖然最終與傳統模式發展的結果類同,但卻可提升私人土地及周邊地區地積比率,讓市民享有更舒適寬敞的居住環境。他希望大家可討論合適的公營房屋比例,從而找到合乎公義,又可提高效率的發展模式。


關焯照:收高球場及農地 合乎公眾利益

冠域商業及經濟研究中心主任關焯照教授指,中原城市領先指數從2016年第一季約128點,上升至今年八月初約188點,於短時間內累積升幅近五成。但如以2009年最低位的56點計算,更可見香港樓價的升幅強勁。樓價飆升的原因之一是在1997年至2003年曾出現六年經濟震盪,樓價大跌令政府需出手托市,減少賣地令土地供應大減出現十年地荒。直至曾蔭權任特首才開始增加賣地,現任特首林鄭月娥雖看似「放軟手腳」,但不少地產商透過改規劃,改變舊樓用途等,樓宇供應並未真正下跌。

加上「長時間低息環境」的作用,就算拆息開始回升,銀行的資金成本亦維持於約0.68%的低水平,置業者選甚麼按揭計劃銀行都有錢賺。至於二手市場受政府推出辣招及金管局的嚴緊按揭措施影響,令近年交投大跌,情況甚至不如沙士期間。「新做二手按揭買家平均需付約五成三樓價為首期,很多人難以負擔,因此二手樓市近乎冰封。二手市場是樓市潤滑劑,二手停頓樓價實難以回落。」而發展商可在單位面積和設計上下功夫,並提供高成數按揭以迎合購買力,故購買力流入一手市場,近年每年可售出近1.8萬伙新盤。公營房屋方面,因受土地問題及建築成本上升,令近年公營房屋的建屋量未趕上需求,政府難以滿足市場,導致嚴重後遺症。

關教授指他有六大選地原則,首要考慮如何以最快時間取得熟地;還有面積大小、訴訟風險、對社會整體利益、土地本質,以及期望管理。他只會考慮可於短時間取得的土地,首選於租約期滿後收回粉嶺高球場,以顯示政府造地維護大多數市民福祉的決心,他預期收回球場訴訟風險低,面積足夠大,並合乎大多數市民利益,故值得收回。政府亦可考慮收回農地和棕地,但要衡量收回土地條例及公私營合作所帶出的公眾觀感,這些都是於十年內可完成的項目。他並指撥地興建新樓,亦要注意其他配套設施和將來人口老化的問題。

徐家健:公私合營由下而上 提高發展效率

徐家健:公私合營由下而上 提高發展效率

關焯照:收高球場及農地 合乎公眾利益

關焯照:收高球場及農地 合乎公眾利益

蔡宏興:鼓勵發展搞好經濟 打造宜居城市

華懋集團行政總裁蔡宏興指香港的貧富懸殊為全球最高,有近兩成人口生活於貧窮線下,根本無力負擔私人物業的樓價。香港房屋問題並非單是缺乏土地,而是缺乏可短期開發的土地和可負擔的房屋,以提供能夠和平尊嚴生活的居住環境。要解決土地錯配問題,可以考慮將經濟效益較低的農地轉用途。從城市規劃考慮,則可發展更理想的公共交通系統,減少馬路用地轉為發展住宅。另外,亦可檢討鄉村式發展用地是否值得保留?是否適合香港城市發展?還可考慮向中央申請,將石崗機場等部分軍事用地改作發展房屋用途,以服務市民。

他續指近年居於公營房屋的人口不斷下跌,住私人樓宇的人數卻有所增加,但其中不少人根本沒有足夠供款能力。他並指自己亦不會叫子女買樓,現時的樓價實在太高,就算不吃不用,亦要花19年才可以完成供樓。另一方面,現時27萬戶公屋申請者的輪候平均時間仍長達5.1年,遠遠偏離政府平均3年上樓的目標。未來公營房屋的新供應,亦遠低於需求和政府原定的計劃。

他認為政府應鼓勵地產商多發展,讓發展商有合理利潤才會興建更多樓宇。市民亦不要期望樓市大跌,因為樓價大跌不單會導致資產貶值,發展商亦不會在明知蝕本的情況下再起樓,從而令新供應出現斷層。他指現時經濟環境理想,家庭債務仍處合理水平,加上良好經濟增長及失業率偏低。不少數據指出,現時樓價高企是基於額外成本的增加,要解決問題,首要是採用自由市場運作,政府不應干預和歪曲市場,物業並非炒賣工具。政府應著眼搞好宏觀經濟,市民收入上升,負擔能力提升,自然可以安居樂業。如壓低樓價只會令經濟情況惡化,失業率上升等。政府應檢討並選取最合適香港發展的政策,打造宜居和可尊嚴生活的城市,從而提升競爭力。 


施永青:各司其職無需合作 重新規劃解決問題

中原集團主席施永青則認為香港並不缺地,現時用於居住用途的土地不足本港總面績7%,政府只需額外推出3%-4%土地,港人的居住環境已可大大改善。而現時的建築費不算太高,只因地價太高而推高樓價。如政府願意增撥土地及少收地價,人人都可改善居住環境。他認為導致樓價高企,政府應負最大責任,因政府是最大地主,而且有能力主導城市規劃。要解決土地問題,政府應銳意重新檢討,並重新作出整體城市規劃,已可解決大部分問題。
 
「當年特首董建華初推八萬五房策時,亦被質疑認為不可能達標,但事實政府是有能力做到。」他相信政府有能力增加土地。至於較多人討論的填海造地,其實不能解決眼前的居住問題。他認為最易可收回的是長期荒廢的農地,因香港農業於六十年代已漸式微,就算有人要求復耕也不會佔用太多土地,大部數農地均可重新規劃作居住用地。政府重新規劃香港的土地用途,使之更合理。雖然環保組識或會提出反對,但社會應重視人的居住權,而且居住用途實際佔用地並不多,故港人的居住權應受到重視。

他指發展商沒有於荒廢農地建屋,主因是未能更改規劃,而難以更改用途則是地價過高的結果,所以政府應少收地價,才會有平樓供應。政府於定地價時,不應以市價作為定價基準。政府如肯少收地價,發展商成本降低,樓價才有條件回落,並可加快談判進度,以加快新樓興建的速度。當然,政府於批地條款上亦應有一定限制,讓港人可真正得益。「在資本主義社會,不能抹殺私人企業的角色。不能見到私人企業便抗拒,因為大部份商品和服務,都是由私人企業提供。故不應抗拒私人企業參與。」不過,受社會風氣影響,他認為應各司其職,無需合作。政府只要做好城市規劃,給予明確方向,盡量利用原有資源,因應未來城市需要規劃好新發展區,再交由發展商動工。只要做好規劃,問題便可迎刃而解。

蔡宏興:鼓勵發展搞好經濟 打造宜居城市

蔡宏興:鼓勵發展搞好經濟 打造宜居城市

施永青:各司其職無需合作 重新規劃解決問題

施永青:各司其職無需合作 重新規劃解決問題

與會者不吐不快
踴躍發表意見

四位講者分享後,現場觀眾在答問環節紛紛舉手發問,問題涉及公營房屋制度是否可真正幫助有需要人士、是否可向中央申請(租/借)土地興建公屋、是否可改變公屋政策以加快流轉速度、發展商現時的投地意欲和取態,以及對填海造地採取甚麼態度?以及現時樓價高企是否已不能回頭?可否透過減辣及二手樓徵收空置稅,以加快二手物業流轉等,四位講者亦紛紛發表意見,氣氛十分熱鬧。

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