土地供應專責小組舉辦的「土地大辯論」已進入尾聲，然而至今各界對土地供應選項尚未達成共識。《am730》於上周四舉行的第二場「土地小辯論」，則請來多位專家，包括資深產業測量師彭兆基先生、世界綠色組織行政總裁余遠騁博士、香港社會服務聯會行政總裁蔡海偉先生，聯同《am730》創辦人、中原集團主席兼總裁施永青先生，以及客席主持香港亞太研究所經濟研究中心成員、美國克林信大學經濟系副教授及資訊經濟計劃附屬學者徐家健教授，與現場觀眾一同探討土地及房屋政策，對基層生活和年輕一代的影響。
住房狹窄問題多 助劏房戶減負擔
世界綠色組織行政總裁余遠騁博士指，他們一直與商界及學界合作，透過不同活動以減少浪費，保護地球資源，並教育參與者提高環保意識。就能源貧窮問題，機構曾接觸不少基層朋友和劏房戶，而在外國如因經濟問題而不能負擔能源支出，可引起嚴重後果，甚至可致命，故於外國一直有政策協助能源貧窮戶。
本港的劏房戶普遍居住環境惡劣，因受環境影響，能源開支佔比遠較正常家庭高。「不少劏房因慳電會用電視發出的光線照明讓小朋友讀書，亦會半夜起身關冷氣；洗澡無浴簾；廚廁共用空間等！劏房的室溫亦遠比室外高，甚至可高達40℃，住戶需長時間身處高溫中，對健康會有很大影響。」他續指，劏房戶因面積和經濟問題，被迫使用舊電器及需一物多用，因能源效率偏低而每年要多付數百元電費，而他們會協助居民慳電以減輕開支。
有研究顯示，劏房戶於能源支出約佔家庭總入息的8%，而富戶的能源支出佔比只約為2%。如這些劏房戶可以應用則用及提高效率，將可減輕他們的經濟負擔。當親身體驗過，便會知道擠逼、炎熱、嘈吵和惡劣的周邊環境，對基層住戶的健康構成很大挑戰。另有研究結果指擠逼環境尤其對小朋友和中年人有影響，會產生更大壓力和暴力傾向，而對小朋友影響會更大，集中力和學習會較差。亦有指居住環境細讓住戶重視用品的功能，但自我表達或感覺欠佳。研究指愈大居住空間，會讓人感覺社會地位愈優越。「希望劏房戶的惡劣環境不要蔓延下去，發展商起樓不要愈起愈細。」以求能逐步協助有需要的朋友改善生活。
世界綠色組織行政總裁余遠騁博士
香港社會服務聯會行政總裁蔡海偉
大幅土地建公營房屋 照顧基層住屋需要
香港社會服務聯會行政總裁蔡海偉指，社福界很關心基層居民居住環境惡劣的問題。根據政府數字現約有21萬人居於劏房，但相信數字被嚴重低估，因居於工廈的劏房戶根本難以調查，不少人居住情況或更惡劣。公屋居民的住屋開支佔總開支不足10%，但居於私人樓的基層市民住屋開支則佔44%，加上能源支出已佔總開支一半以上，故居於劏房的小朋友難以負擔學習的各項支出。他並指不少劏房已變成集團式經營，甚至有經營者自稱是社企。「我們對房屋需求龐大，但又供應不足，劏房便佔很大盈利市場。」很多劏房環境惡劣沒有管理，需共用廚廁，但月租也要數千元。
其實自2006年起曾有3年平均輪候公屋時間在2年以下，但現時平均輪候時間已上升至5.3年，不少家庭等了六、七年也未有消息。現時公屋輪候宗數達26.8萬，過去六年有超過15萬宗申請，但新建公屋只有約7萬伙，加上回收再分配的單位亦不足夠。長策目標是十年建28萬伙公屋，但過去及未來數年都未達標，情況難以改善。他指現時一般家庭輪候公屋的年齡中位數為45歲，約六成半申請人居於私樓，另三成半居於公屋，不少是希望分戶的年輕人，輪候家庭入息中位數為1.2萬元。約兩成輪候者為新來港人士，就算限制新移民亦不能解決問題。於去年約53%輪候者願意選擇特快編配單位，輪候情況實在惡劣。數字尚未計長者殘疾人士院舍正排隊的數萬人，加上人口高齡化，對宿位需求日增，無論是普通住宅或社福設施都不足夠。」
政府「土地大辯論」18個選項都有人反對，他希望可盡快落實快速提供大幅土地，以及較少人反對的選項，並建議政府承諾最少七成土地會興建公營房屋，當中一半為出租公屋，應可減少反對聲音。
資深產業測量師彭兆基
中原集團主席兼總裁施永青
加快棕地產業重置 盡快釋地建屋
資深產業測量師彭兆基認為，發展新界棕地是可考慮的土地選項。棕地(brown field)於外國是指已荒廢的工業用地，在香港則指新界已荒廢農地，但多已用作其他作業如回收、倉庫、貨櫃場、停車場或修車場等，且周邊可能仍有農地。
棕地主要分布於新界北及西北，如古洞、洪水橋及元朗南一帶，因為山少平地多。棕地上的作業於80年代初期逐漸擴散，不少作為港口後勤服務。由於1980年「生發地產投資有限公司」於屯門掃管笏13個地段的棕地上存放大量建築物料，申請更改土地用途不果而與政府打官司，更上訴至英國樞密院，結果政府敗訴並成為案例，因此1983年後不少荒廢農地漸改為露天倉，當時新界有約23個地方作為港口後勤基地，露天倉約有586個；但在1993年可作相關用途的土地已增至237處，多達1,453個露天倉。
政府於1991年起管制棕地作業場所擴散，成立批審發展區對其後出現的產業採取行動，但現時棕地上的作業於1991年前已存在，故無法取締。資料顯示全港約有1,300公頃棕地用於相關作業，相當於68個維園，佔香港總面積1%。如要大規模發展，可選擇接近已發展地區，交通配套成熟的區域，而洪水橋因接近已發展的天水圍，且有西鐵連接外區，是新發展區較理想的選擇。因在已計劃的發展區外亦有零散棕地，基於全面考量，政府應該一次過處理好所有棕地作業重置，使發展項目更理想。發展棕地有不少挑戰，因大部份屬私人農地，涉及收地賠償；而正運作的行業亦需覓地安置，涉及約300個經營者及逾3,000員工，因為這些行業的特性，故難以找到合適的土地安置。至於土地債券問題雖然是不錯的概念，類似早年的換地權益書，但亦要考慮安置和重置問題，從菜園村的例子便可知處理失當或會引起很大抗爭。
增地積比劃分市場 優先照顧民生需要
中原集團主席兼總裁施永青指，香港並非缺地，現時已發展的市區土地不足25%，還有逾75%土地未被利用，未開發的土地約四成為郊野公園，另有部分是政府持有的綠化地。這些綠地同樣可發展，應先尊重人的生存和居住權，再考慮環保等問題。只要有好的規劃，一樣有足夠土地可讓我們「住好啲」。
他續指居住面積與生產力息息相關，港人生產力於世界名列前茅，有足夠能力負擔建築費用，大部分港人其實可以比現時住得更好，如可增加50%居住面積，已是很好的結果。想達到目標香港便要增加約3,500公頃土地，但現時政府計劃只增加1,200公頃實遠不足夠。他建議港人可提出戶均實用面積達750方呎的長遠目標，有了目標才可計算出需要多少土地；而短期則急切要解決私樓租戶的居住問題。香港約有半數家庭擁有自置物業，其餘有三成居於公屋，餘下兩成則租住私人樓，當中約一半家庭正輪候公屋。
他指沒有能力置業及沒有資格申請公屋的家庭，是最需要政府幫助的一群，政府雖有提供居屋，但卻欠缺承擔，因居屋靠抽籤並不能解決問題。他認為政府應為居屋設輪候制度，以便按申請數目得知市場實際需要，再考慮建多少單位。他續指地價過高是市民難買樓一大影響因素，政府如肯減收地價，大部分港人都可買樓改善生活；發展商亦可仿效內地建清水樓，可降低建築費及減少建築材料浪費，讓買家受惠。政府不想被指官商勾結，可於批地條文設限，規定只可將單位售予首次置業的香港永久居民，並加入出租及轉售限制以排除投資機會，加上限制買家資產及收入上限，將市場分割優先照顧民生。另外，政府亦可增加地積比，有助加快新單位供應及市區重建，減少供地的爭拗。
於各嘉賓發言後，徐家健教授亦加入和現場觀眾熱烈討論，分別就發展郊野公園邊陲、濕地緩衝區和增加地積比率、配套設施是否足夠、為何政府難收地、規劃諮詢、整合土地和改變用途會引起的爭拗、審批過程改革、應否限制外國人買樓、研究設租屋扣稅及物業增值稅、應否控制外來人口、麵粉(農地/棕地)價、如何解決丁屋問題…等紛紛發言，希望為解決土地供應問題集思廣益，盡快解決土地問題，確保市民可安居樂業。
