地產
【置業解碼】換樓前認真考慮2點 細樓換大樓不是夢!
2020-06-30
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買樓上車當然難,但原來做到業主後想換樓亦不容易。以往業主想換樓,最大障礙是600萬以上按揭成數急降,但隨著政府大幅放寬按揭保險規定,可申請最高9成按揭貸款的樓價上限由400萬提升至800萬,而可申請最高8成按揭貸款的樓價上限則由600萬提升至1,000萬,令換樓門欖大大降低,細樓換大樓似乎不再是夢!不過,要換得精明,用盡按揭成數,就先要認真考慮以下2點。

 

Caution 1:小心額外印花稅(SSD)

為了壓止樓市炒風,政府特別針對住宅物業推出額外印花稅(SSD)措施。若業主於購入物業後6個月內沽出,須繳交成交價的20%作為稅款;若超過6個月至12個月以內出售物業,須繳交成交價的15%作為稅款;若超過12個月至36個月以內,仍須繳交成交價的10%作為稅款。以1,500萬的物業為例計算,若在6個月內沽出,須繳SSD為300萬;6至12個月內出售須繳225萬;12至36個內出售亦須繳150萬,稅額足以用作支付另一層樓的首期!SSD的捆綁期由買樓或轉名時的臨約計開始日期,賣樓也是以臨約計終止日期,兩個日期必須相隔至少3年才可豁免SSD。不過如果選擇將物業轉讓予包括父母、兄弟姊妹、配偶及仔女等近親,就可以豁免SSD,惟物業轉名後,3年鎖期將會重新計算,即3年內賣樓同樣要支付SSD。

 

Caution 2:「先賣後買」爭取高成數按揭

換樓另一個考量就是應該「先買後賣」還是「先賣後買」。「先買後賣」是指先購入單位,待入伙後才把原有單位售出,最直接的好處在於心儀單位不會被人捷足先登,亦可以確保有充足時間布置新居。不過如果業主手頭上現金不太充裕,原有單位未售出就不能套現買入新單位;加上一旦市況波動,舊有物業無人問津或需要折價出售,就會影響原定的財政預算。而根據現時從價印花稅(DSD)制度,無論物業是個人或是聯名持有、舊物業有否申請按揭,再買第二個物業時,一律要繳付買入業權價值15%的印花稅。如換樓後想退稅,以臨約日期計算,買入日期和賣出日期相差1年之內將原本持有的物業售出,方可向稅局申請。

 

至於「先賣後買」則是把舊有單位沽出,完成所有手續後才購入新的單位。雖然中途可能需要租樓住,但先將單位賣出能夠套現一大筆現金,就可以有充裕現金購買新單位。而且,當舊物業完全出售,回復首置客身分,買新樓時就可以承造9成按揭,比起舊物業未完成交易,新樓只可承造8成按揭多出1成。不過,若物色到心儀單位,心急想簽臨約的話,就要確保舊物業和新樓成交日期相隔最少一至兩個月,假設舊物業臨約成交日期為5月15日,新樓臨約成交日期為5月17日,當舊物業於5月15日完成交易後,新樓就算可以申請由8成按揭轉為9成,未必能趕及5月17日批出及放款,到時就需要預多1成首期。

 

換樓可以因為家庭成員增加需要更大居住空間,又可以是「廿四孝父母」為子女學業遷往心儀校網區等。只要計劃換樓前不厭其煩多做功課,自然能夠換到一個性價比最高、更舒適的安樂蝸。

 

資料來源:中原地產

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