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【置業貼士】入手凶宅膽大亦要心細!
2021-03-08
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相信很多人都想知道這條問題的答案,因為香港已連續多年榮登「全球樓價最高城市」榜首位置,港人一直面對上車難的問題。不過,只要你夠膽大,百無禁忌,其實也有機會以遠低於市價入手「事故」單位,圓夢當業主。

在選購二手物業時,如碰到特別「筍」的單位,猜測賣方或單位可能有問題,如移民急讓、財困套現、業權不完整,甚至單位有可能是凶宅。凶宅一般涉及如凶殺、自殺、跳樓等非自然死亡個案,因而會被視為不祥,更會成為靈異傳聞的發源地。不但發生凶案的單位日後難以轉手,如案情嚴重,甚至連同層其他單位及附近上下樓層的單位,亦需要減價求售,才有機會獲得承接。

 

視乎凶案嚴重性決定是否承按

凶宅及附近單位的售價比市價要低,總有膽大的買家願意把握機會以低價入手。然而銀行對於凶宅的態度相當審慎,大多會拒絕批出凶宅的按揭申請,就算肯批,亦有可能會批出較低額度的按貸款,故準買家要做好全額付款,或預備更多首期的準備。

因凶宅較難轉手,往往亦估價不足銀行甚至會拒絕按揭申請。當然,亦與凶宅涉案的性質、嚴重性、死者數目及死法等有直接關係,如涉及案件駭人,銀行便不會為單位進行估價,但若事件性質輕微,單位有機會被銀行估價之外,亦有大銀行願意批出按揭。

 

宜親身到銀行查詢估價

有意購買凶宅的準買家,可以先為單位進行估價,但要留意很多銀行的網上估價系統,未必有凶宅相關紀錄,故網上估價並不能作準,有機會最終不批出按揭而令交易「臨門撻Q」,買家因而招致損失。為保險計,買家宜親身前往銀行查詢,並主動提供有關凶宅的資料,以便銀行可為單位作出更準確的估價,甚至可以申請預先批核。只要銀行在得知單位是凶宅後仍肯做估價,那批出按揭的機會便相當高,買家便可憑估價,向賣方還價,務求以貼近、甚至低於估值的樓價成交,從而大大增加成功申請按揭/高成數按揭或按揭保險的機會。

 

不同渠道查凶宅免中伏

除非你真的因為樓價較市價低三至四成,而特意選購凶宅,否則一般買家都不會對凶宅感興趣。事實上,曾有準買家誤信網上估價,差點在不知情下購入凶宅的個案,最後向相熟地產代理查詢後,才得知有意入手的單位為凶宅,最終交易告吹。如想得知單位是否凶宅,除可向相熟地產代理查詢,以及於凶宅網等花錢買資料外,亦可透過土地註冊處查冊或翻查新聞資料,得知單位是否有涉及非自然死亡的紀錄(需注意田土廳亦不一定會有齊相關紀錄)。此外,上文提及如銀行估價異常,甚至根本不作估價,都反映單位或有問題,有意購買單位者,便要查證相關單位是否凶宅。

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