地產
買股收息 VS 買磚收租的四大要點
2020-05-29
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沙田河畔花園

手上有一筆幾球計的現金,想用作投資收息,嫌銀行存款利率低不夠吸引,其中仍有買股票收息、與買磚頭收租的選擇,不過,收息與收租又應該如何抉擇?應先考慮四大範疇。

 

(一)入手成本

最優先要了解的,是買樓與買股涉及的成本大不同!若手上有500萬元多餘資金,要買入一個單位作投資收租,扣除印花稅、經紀佣金等使費,樓價目標最高在480萬元。假設以首置買入沙田河畔花園一個實用面積269方呎低層兩房單位,叫價480萬元計,印花稅14.4萬元、代理佣金1%或4.8萬元,連同律師費等,樓價以外開支約廿萬元。倘資金未足又想購買更高價單位,則要留意銀行最多只會為非自用單位承造五成按揭

如揀公用股收息,涉及經紀佣金及交易手續費,各有不同。以今年4月7日收市價計,500萬元可購入約35萬股或350手中華煤氣(003)、或9.5萬股或190手電能實業(006)、6萬股或120手中電控股(002),以普遍0.25%佣金收費計,涉約1.25萬元,使費低置業逾九成。

(二)回報比拼

牌面看,買樓收租所需成本是遠高買股收息,但回報又如何?以上述沙田河畔花園單位為例,同時叫租1.05萬元,回報約2.6厘,唯倘扣除管理費支出,每月收入約萬元,要收租超過一年半才可收回買入使費。另外,作為業主的其他成本還包括差餉、地租(如有)及維修費用等。

至於煤氣、電能及中電的股息率分別有2.5厘、5.6厘及3.9厘,當中煤氣未計入送紅股因素,去年全年共派息每股35仙。倘以前述的股數持有,煤氣每年收息12.25萬元,平均每月1萬元;電能月均收息2.2萬元;中電月均1.5萬元。要留意倘非實物持股,部分銀行及證券行會收取股票存倉及代收股息費等。

 

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中電
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電能

(三)波幅迥異

單從入手成本及回報看,部分高息公用股的投資價值較買樓稍高,且管理亦較簡單,不過,持股票與揸磚頭所承受的波幅差別卻很大,怕食驚風散的投資者要特別留意。

股樓在去年社會動盪,以及近日新冠肺炎疫症爆發下均見調整,惟由於港樓業主普遍具一定持貨能力,市場仍未見恐慌拋售潮,中原城市領先指數(CCL)由去年6月高位190.48,至今累跌不足8%;相反股票流通量高,即使是公用股,在面對「疫市」下的波幅亦不容小覷,煤氣去年至今的高低波幅達35%,高見18.04元,低見11.74元,小散戶面對如斯跌勢,恐怕食多少股息亦難安眠;而電能高低差距亦有29%;中電更一度由高位瀉約三成,與樓價的有序調整走勢相去甚遠。

 

(四)識揀識買

說到底,要做一個成功的投資、無論買樓或買股,都要考眼光,而大家又認為吼中一隻潛力股機會高、抑或揀中升幅跑贏的屋苑把握大?而觀乎食息一族最愛的滙豐控股(005),都可以破天荒突剎停不派息並重現海嘯價,驚嚇度大概就如買藍籌屋苑太古城則王,卻遇上租客跳樓變凶宅一樣,應該好多投資者發夢也沒有想到。

事實上,股票表現的差異性大,相反各屋苑樓價雖然同樣有跑贏跑輸,但走向的一致性高。如大市狂飆36%的2017年,50隻藍籌仍然有5隻逆向報跌,「踩中地雷」機會高近一成,最牛的吉利汽車(175)全年飆2.7倍,但當年中國石油(857)累挫逾3%,差距是天與地;相反,當年50大藍籌屋苑中,只有1個屋苑或2%,因年底成交集中低層單位的技術問題,而要報跌,當年投資者即使買不中樓價最跑贏的屋苑,至少「中伏」機會是極微。

 

資料來源:中原地產

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