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地產
2020-07-02 11:42:00

【置業解碼】買多層樓收租利多於弊?

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香港物業升值快,業主身家亦都水漲船高。買樓收租,每月「印印腳」有收入,認真禾味!而事實上,買樓投資與其他投資差不多,離不開要計算投資回報及成本,最大分別是買樓投資入場門檻高、所花時間較長。為打壓本地樓市炒風,近年港府陸續引入雙倍印花稅、額外印花稅、買家印花稅等等。想買多一個住宅單位作投資收租,兼賺樓價未來升值,首先一定要考慮以上各項額外成本。另外,銀行對非自住物業按揭的審查,以及借貸成數亦會較嚴謹,買樓之前要計掂數。

 

第一:成本/入場門檻

買多一個單位即不是首次置業人士,即時增加的是雙倍印花稅,現時已劃一按樓價的15%徵收。以現時一個優質上車盤為例,單位價格700萬元,印花稅便達105萬元。假設投資者通過銀行的壓力測試,按現時非自住物業按揭成數最多為五成,首期便要預備支付350萬元,加上印花稅105萬元、律師費、釐印費及代理佣金等,買多層樓收租的入場門檻便高達約460萬元。

假設所購入的單位本身有租約,或日後作出租用途,有關租金可當作收入,可助通過銀行的壓力測試。不過,銀行會將租金收入打折,不會全數計足。

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第二:計清回報先入市

計算回報基本方法,為年租金收入扣除管理費等日常開支再除以樓價,以700萬元的單位為例,如果每月租金收入1.8萬元、管理費每月2,000元,租金回報率約2.7厘。($18,000 - $2,000 X 12 / $7,000,000 x 100%)。但未計及其他支出,如差餉及地租等,管理費亦大有不同,例如一些單幢物業,只有一梯兩伙或一伙,管理費可能會較高,新屋苑一般較舊樓為高。

為應付新冠肺炎疫情及刺激經濟復甦,現時各國央行均已或計劃推出新一輪量化寬鬆措施,在可見將來,息口應維持於較低水平,相較放在銀行作定期存款,或放在活期儲蓄戶口,接近冇息年代,2.7厘投資回報已算不錯。

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但值得注意的是,去年下半年香港出現社會動盪,年初出現的新冠肺炎疫情,香港經濟已經明顯轉差,失業率持續飆升、經濟恐負增長。若現時仍想買樓作收租用途,先問自己,能否可保住份工,有財力繼續供樓,另亦要增加備用流動資金,應付單位納空租,或租客無錢交租等情況。

 

第三:揀選單位要留神

由於所買單位用作收租,除計算租金回報外,亦需留意單位本身地理位置、交通設施等,又例如屋苑式的物業,在配套、管理方面較佳,在叫租方面有一定議價能力。另外單位內櫳有冇基本裝修及設施等。以及物業樓齡問題,大廈本身未來有否大型維修工程,如一些樓齡已過30年的物業,倘尚未進行大維修,即業主將可能要夾份支付維修費。

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第四:高成數按揭只能自住

根據按揭保險公司的新規定,800萬元或以下的物業,最高按揭成數達九成,但相關物業必須自住為目的。

 

第五:出租物業要報稅

在香港持有的物業作出租用途,業主所得的租金收入,是需要繳稅的。只需將報稅年度的租金收入、扣除差餉、以及扣除不能追回的租金及標準免稅額20%,得出之淨值按現時稅率15%計算。

舉例一個住宅每月租金20,000元(1年租金24萬元),每季差餉1,500元(1年6,000元),其間沒有空置或欠租,扣除20%免稅額(約4.68萬元),按上文的計算方法,預期每年應繳物業稅約28,000元。

 

第六:3年內出售單位需付辣稅

面對政治、經濟問題,未來樓市走向或存有變數。故短線投資者要考慮,未來3年內樓價的升幅能否抵銷額外印花稅成本,亦要留意樓市未來3年會否進入下跌周期的風險。假設突然要3年內出售所持單位,有需要繳付額外印花稅,分別為買入後首半年出售單位徵收20%;超過半年但不超過一年徵收15%;超過1年不過超過3年徵收10%。

 

資料來源:中原地產

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